当前我国正处于老龄化进程中，人口老龄化将是我国社会的常态。住宅需求是居民最重要的消费需求，是决定住宅市场走势的主导性因素，是政府实施房地产调控需要重点监测的对象。大城市的住宅销售在全国住宅市场占据很大比重，其对于全国住宅市场发展和宏观经济波动都有重要影响。住宅需求直接来源于人口的居住消费需求和投资投机性需求，必然受到人口因素的影响与制约，人口规模和结构变化会对住宅需求总量和结构产生直接或间接的影响。　　本文首先阐述了住宅需求总量的影响因素、住宅需求弹性的测算、住宅需求结构及老龄化对住宅需求总量的影响等相关理论，在总结了国内外已有相关文献，并回顾了我国人口老龄化、住宅需求总量及其现状之后，定性分析了老龄化进程中影响我国城市住宅需求的主要因素及其作用机制，以及人口老龄化对我国城市住宅需求的影响。并以人口年龄因素为依据，对住宅市场的需求主体进行了细分，将住宅需求主体分为青年人、中年人和老年人，并以此构建我国城市住宅消费主体的世代交叠模型。　　随后，根据现有的一般均衡模型，结合构建的世代交叠模型构建了人口老龄化对城市住宅需求总量影响的理论模型。在实证分析部分，以国家统计局公布的2007年的投入产出表为依据，编制2007年的社会核算矩阵。并以此为初始宏观经济均衡状态，运用GAMS软件进行编程，模拟2007年到2014年各年青年人、中年人和老年人消费的城市住宅面积，并对2015年这三个行为主体的住宅需求面积进行预测。由于前期模型预设的假设与现实经济稍有偏差，对2007年住宅需求的模拟结果与现实经济运行结果有差距，但整体运行趋势相近。预测结果显示，2015年，随着我国老龄化趋势的不断深化，住宅消费主体仍以青年人和中年人为主。本文在此基础上调节模型中的部分变量，包括:中年人占比增加10％，其它条件不变;将老年人的退休年龄从60岁提高到65岁，其它条件不变;老年人抚养比增加10％，其它条件不变;综合以上改革方案，观察青年人、中年人和老年人住宅需求的变化，得出购房主体以青年人和中年人为主;增加中年人占比，青年人和中年人的住房消费增加，住房遗赠减少;老龄化趋势，将会导致中年人、青年人和老年人的购房需求增加，住房遗赠基本保持不变，也就是说老龄化增加了城镇住宅需求总量;将退休年龄从60岁提高到65岁，将使得中年人的购房消费先是迅速增加，之后低于老年人的购房消费。　　最后，本文针对前文的定性、定量分析和模拟、预测结果，结合实证研究结果和我国的基本国情，分别从需求和供给两个方面对政府、房地产开发商和住房消费主体提出相关策略建议，以促进住宅市场持续、稳步发展。