自国家改革开放以来,房地产行业发展迅速,市场竞争日益激烈,土地供应逐步转向多元化。本文基于当前国内房地产市场的大环境,以ZJ一个城市更新项目为例,在通过对国内外相关文献的研究及运用盈亏平衡分析法,敏感性分析法等,从项目的环境分析入手,并重点分析了项目的市场情况、项目所在区域的环境。采用SWOT方法分析项目的优劣势,并分析了项目的目标客户。最后,基于旧厂改造项目的工程特性分析,对整体项目收益进行了测算。研究分析发现,该城市更新项目是区域内少有的大盘,自身规划配套完善,北接自然山体公园,紧邻珠江新城中心。其优势表现为体量大、可塑性强、配套全、景观优美等。相对劣势则体现在目前对外交通连接方式单一,仅有小路接驳;公交路线少,距离规划地铁站较远;限高且有45/90政策,对楼盘产品打造受影响;油制气化工厂厂区,有污染源;区域落后形象仅靠政府难以在短时间内有较大改善。项目的开发建设过程展现了地产企业丰富的工程项目经验,优质工程为取得目标客户的信任奠定了基础。项目定位分析认为该项目的重点客户主要包括首次或首改置业的天河客户,部分来自周边区域的企事业单位普通员工、高层管理及技术人员、个体经营户、小企业老板等。因此,该城市更新项目定位规划应该注重展示项目形象区及内部景观环境,淡化外部区域不成熟的劣势;以高性价比产品应对市场竞争,最终实现抢占市场机会、顺利销售的目标;整合周边资源,逐步完善区域居住功能体系,提升区域生态居住区的整体价值;完善旧厂区遗留危险的化工设备拆旧工程方案及妥善解决影响客户购买心理污染地块的修复工程。如果能有效把握以上问题,则该项目的静态投资利润率可以达到29.97%。该项目内部收益率IRR为11.3%,影响经济效益的关键因素是销售收入和开发建设投资。因此,应加强旧厂改造特有工程方案的细化及其成本控制,并积极展开项目的营销计划,以保证项目目标的实现。该城市更新项目分析给同类型项目成功运作提供参考和借鉴。