目前社会中房产的冒名处分案件日益增多,对案发后房屋应当归属善意相对人还是房屋原权利人,无论是理论学界还是司法实践中都存在着较大的分歧,法律对这一问题的规定也比较模糊。对于同样的无权处分不动产的案情,国内法院对善意受让人能否取得房屋所有权做出了完全不同的判决。笔者通过比较研究、法经济学分析、规范阐释分析等研究方法对冒名处分不动产行为是否使用善意取得制度进行了分析,试图提出一个较为可行的方案。冒名处分不动产行为属于冒名行为的一种,在我国现有的民事法律体系中,并没有明确规定冒名行为的性质、构成和法律后果。通常认为冒名处分不动产行为包括4个构成要件:有假冒他人身份之行为、有处分他人不动产的行为、交易相对人系善意并且支付了合理的对价、完成了不动产变更登记。对于冒名处分他人不动产行为学界主要有以下观点:(1)推定无权代理制度。较有代表性的是德国学者迪特尔·梅迪库斯,他认为出冒名顶替的行为与以虚假姓名从事行为、代理行为均不同,冒名顶替者冒名的对象是特定的人,同时其希望相对人认为冒名者自己即是该特定的人。在行为人没有获得有效授权的情况下,冒用他人之名义从事行为的状况在很大程度上类似于无权代理,因此在法律效果上应当类推适用无权代理。(2)构成无权处分,适用善意取得制度。王利明教授认为假冒他人之名义处分财产,构成了广义上的无权处分。只要冒名人形成了足以让第三人信赖的权利外观,且该善意第三人已经支付了合理的对价,办理完房屋过户登记手续,当然就可以适用善意取得制度取得房屋所有权。戴永盛教授认为不动产的公信力不仅包括对登记人即是真实权利人的信赖,还包括对交易相对人就是真实权利人的信赖1,因此善意第三人可以适用善意取得制度来获取不动产上的物权。(3)既可以适用善意取得,也可以推定无权代理。在冒名处分不动产中,表见代理制度和善意取得制度竞合,可以由善意相对人选择其中任一制度来寻求保护。(4)既不适用善意取得,也不推定无权代理。傅鼎生教授认为,冒名行为属于诈骗行为,是一种违法行为。冒名处分他人不动产行为中,如果买受人没有辨出虚假而遭受损害的,可以请求冒名行为人给予赔偿损失,如果冒名行为人没有赔偿能力,则有权请求登记机关赔偿损失。此时虽然买受人是善意的,但并非一切善意都能得到保护。善意取得的出现是物权发展到一定阶段的产物。随着社会经济的发展,商品经济对交易效率提出了更高的要求,商品的占有与权利产生了分离,这要求权利主体以一种简单、方便、明显的方式对他人宣告自己的权利,以维护其自身利益,并防止他人因不知情而侵犯其物权。由此便诞生了公示制度,即信赖保护。在一定条件下牺牲物权的静态安全,以确保动态交易的安全。善意取得的价值基础是信赖保护。为追究交易效率,法律妥协地承认善意第三人可以从无处分权人处得到所有权,这是各种价值平衡的结果。善意取得制度的本身价值在于:该制度符合交易者参与交易的预期,减少交易的成本,善意取得保证了市场交易的快捷与安全。就不动产是否适用善意取得的问题,通过对比德国与台湾法律对不动产善意取得制度的规定,结合物权法立法本意,笔者认为物权法第106条可以适用不动产善意取得,只是由于立法技术等原因未区分动产与不动产适用善意取得的构成要件,因此造成该条文的适用产生一定的争议。就冒名处分行为是否属于无权处分的问题,从法律构成要件及法律后果来看两者存在差异;如果认同冒名处分不动产属于无权处分,会造成不同程度的不法行为适用相同的法律条文,冒名人不仅欠缺的处分权,还具有假冒原权利人的行为,且通常有伪造证件、伪造签字之情节,不法程度严重得多,相比无权处分,不管是刑事上还是民事上对冒名处分应有更严厉的规定;从实践操作角度比较,冒名处分类推无权处分显得不伦不类。将冒名处分不动产视为无权处分将严重损害不动产登记公示之信赖;如果冒名处分可以纳入无权处分,那么同理来推断无权代理也可以纳入无权处分,造成冲突。因此,无权处分人必须是以自己名义实施处分行为,冒名处分不属于无权处分。就论冒名处分是否类推无权代理的问题,冒名人与无权代理人的主观意愿完全不同,冒名人的主观意愿就是损害被冒名人的利益,使被冒名人失去房屋所有权,自己非法获取房屋款项;两者的行为模式完全不同,冒名人的手段更为恶劣;就行为后果而言,冒名人则完全希望原权利人失去房屋所有权,危害性较大。因此笔者认为类推无权代理并非最佳方案。笔者认为冒名处分不动产的买卖合同无效。因为被假冒人并没有参与合同缔约,即没有在合同上签字,也没有委托他人订立合同。合同是双方当事人自愿订立的意思一致的契约,从合同的性质考虑,冒名签订的合同不应发生法律效力。并且如果合同有效,则善意第三人自然依据有效的合同取得房屋所有权,那么善意取得制度则无任何异议。笔者认为冒名处分不动产不能适用善意取得。首先,冒名处分行为并不涉及善意取得制度的价值基础——公示信赖保护。善意取得制度只能解决特定的问题,不能随意将其使用范围扩大。而在冒名处分中并不存在公示信赖保护的问题。冒名处分中不存在不动产登记错误,不动产真实的权利状态与公示表现出的权利外观是一致的,相对人并未对不动产的权利公示发生错误的认识。更简单地说,在冒名处分不动产行为中,核心并非登记正确之信赖,而是身份真实之信赖,这种身份信赖并非善意取得制度所要保护的公示信赖。其次,冒名处分中原权利人无可归责性。一般学理认为善意取得制度中原权利人必须具备一定的可归责性,对于不动产,其登记公信力是绝对的外观原则,虽然可能由于机关登记疏忽原因导致登记错误,但基于不动产的相对贵重性,原权利人应当对自己的权利特别关注,对错误及时提出异议,否则应在与交易安全的冲突中承担不利的后果。而在冒名处分中,不动产登记不存在错误,因此所有人不具备可归责性。第三,冒名处分中第三人的善意不受保护。对善意进行保护必然伴随着对一定合法利益的牺牲,在不动产冒名处分中,不动产可视作盗赃物。对于中国一般社会民众之情感,认为盗赃物应该可以被随时追回。第四,冒名处分他人不动产为不正当行为,不产生效力。冒名处分他人不动产的行为,因伪造他人证件、签字,骗取他人房屋款项,属于不正当行为。善意第三人与原房屋权利人一样,都没有任何可归责性,法律无论偏向哪一方都无法实现公正的价值取向,那么对于假冒他人所订立的合同,不发生合同效力,使所有权利回归于订立合同之前的状态是最平衡各方利益的方案。笔者认为,在冒名处分不动产的情形下,买卖合同无效,无效合同自始至终没有法律效力,那么应当依据《合同法》第五十八条,善意第三人向原权利人返还房屋,登记费用均由原权利人承担。原权利人可以依据侵权责任要求冒名人承担相应的赔偿责任,冒名人未能向善意第三人返还款项的,善意第三人可依据不当得利要求冒名人返还全部房款。笔者建议完善不动产善意取得制度,区分动产与不动产适用善意取得的构成要件。因为动产占用公信力与不动产登记公信力的真实偏差程度,弥补办法效果,特点均不同,有必要就其适用善意取得区别规定,对于动产而言由于其公示效力之脆弱,应当通过善意取得来保护第三方之利益。而对于不动产而言,其登记公示方式已经具备了较强的公信力,要严格限制不动产适用善意取得的范围,使善意取得其发挥应有的作用。同时,笔者建议增加不动产权利性事项登记错误的前提条件。同时,笔者建议进一步完善不动产登记制度。我国《不动产登记暂行条例》虽然规定了登记机构登记错误时应当依据《物权法》承担赔偿责任,但未就登记赔偿的性质、构成要件做出明确的规定,不利于实际操作,建议法律明确作出规定,其次,根据实际情况,逐步统一不动产登记机构。最后引入法定公证制度与不动产登记制度衔接。