2020年初以来我国经济受到疫情较大影响,但房地产相关政策仍坚持房住不炒因城施策原则,成都政策进一步趋紧。典型案例南湖项目所在天府新区作为成都购房热点区域,户籍和购买政策进一步趋紧。在政策端调控下,房地产行业进一步去市场化,处于关联度极高的市场环境,考虑到杠杆因素和大批专业人员的支撑力,虽然利润下降但仍有发挥的空间。国民经济的稳定增长,国民生活习惯和认知改变,新的二三胎生育制度,都对房地产行业提出新的要求。受2020疫情影响国民资金使用和消费意识暂时转向趋紧。2020年天府新区计划供地完成率103%,占全市土地成交量12.5%。取地量价双高。地房价比达到0.6-0.8高位。住宅供应占全市34%,SOHO占51%,LOFT占27%,商铺占17%,均属全市供应高位,竞争态势严峻。南湖项目作为占地260亩的成都天府新区超级大盘,在占据绝佳地理位置和城南最大的综合体规划优势同时面临商业产品占比较高、商业产权产品市场热度下降、前期烂尾楼收购再造市场信心不足、周边次新房满足限售时限集中放量入市和区域落户政策调整等严峻考验。作为LR集团2020年重点经营项目,营销策略的精准制定和高效执行对全年经营目标的完成与否影响巨大。为助力项目营销策略水平提升,促进经营目标达成,本文运用营销相关理论和分析模型通过文献研究法、实地考察法和实证研究法等,对南湖项目深入研判。首先结合房地产营销特性分析项目区域、竞争市场、供给结构、金融服务、政策端情况。其次运用PEST分析宏观环境因素、波特五力模型分析板块行业环境、企业内部要素分析企业内部环境。再次运用4P理论分析项目营销策略现状并找出问题:供货节点与市场供求及营销成本失调,价格策略内外部挤压关系不合理,项目核心价值点挖掘不足,渠道铺排与销售节点配合欠佳,促销形式缺乏系统性与配合度,供应商资源储备不足。然后运用STP分析明确市场细分、目标市场和市场定位。最后在STP分析结论指引下给出项目营销策略提升方案:产品推出阶段货源及推广策略匹配,价格内部匹配精细化和外部竞品挤压协调,渠道丰富及阶段性使用规划,促销方式整合及统一调配。并从制度端分级管理挂钩绩效考核,流程端策略的制定、执行、回顾流程完善,权限端各职能审批及执行范围明确,资源端人员匹配、供应商选择及评级、营销费用规划等方面给出提升策略执行保障措施。本文研究结论为提升项目营销策略水平,助力项目经营目标的实现,提供了具有可操作性和借鉴性的针对性建议和措施。同时希望对业内正在和将要制定相关类型项目营销策略的同行具有一定的辅助和借鉴作用。