我国在1999年正式进入老龄化社会,且呈现人口基数大、增长速度快、未富先老等特点,与此同时,家庭结构日趋小型化、核心化,巨大的养老需求和家庭结构的变化使得我国传统家庭养老功能日渐弱化。为缓解养老压力,国家陆续出台了系一列政策鼓励和引导社会力量涉足养老产业,促进社会化养老。养老地产正是这一背景下产生的新型产业,是养老与地产的结合,其中近郊养老地产依托良好的自然环境和便捷的交通区位快速发展起来。由于我国养老的特殊性以及养老地产经验的缺乏,近郊养老地产暴露出一系列问题,包括:功能布局过于集中、设施配置数量差异较大等级较低、入住率不高、入住时间短、设施运营不良等。本文一方面选取国内具有代表性的近郊养老地产项目进行实例研究,总结出我国近郊养老地产存在的共性问题。另一方面通过问卷调查,确定了近郊养老地产的核心客群为生活自理型老人,并进一步研究这类老人的具体需求。最后将供给的近郊养老地产的实例供给与核心客群的养老需求相结合,总结出我国近郊养老地产发展问题的症结为供需错位,具体包括:1)老人与家庭分离,心理需求未得到满足、2)开发企业的述求与养老地产运营特点存在矛盾、3)主题定位单一,未准确把握核心客群、4)功能配置单一,各功能区联系不紧密、5)配套服务设施配置粗略,运营不善、6)开发时序考虑不足,规划与实施脱节。针对近郊养老地产问题症结,笔者结合城市近郊区资源优势,提出近郊养老地产复合化规划策略,并针对不同问题,提出相对应的具体策略,包括多元化定位、以多样性为原则的功能配置、以兼容性为原则的功能布局、以弹性开发为指导的设施配置以及相应的实施策略。最后笔者还结合重庆市圣灯山旅游度假区规划中的养老地产,将复合化规划策略与实际项目结合论述。