随着我国经济和政治体制的深入改革以及资本市场的不断发展,盈余管理已日益成为我国证券市场发展过程中利益相关者特别是投资者、债权人、政府部门、会计准则制定机构所关注的焦点之一。然而随着证券市场的发展,上市公司的盈余管理行为却显得日益严重,高速发展并受到许多投资者关注和青睐的房地产行业也不例外。上市公司的盈余管理行为不仅影响到投资者的投资行为,也会阻碍我国证券市场的健康发展,而且我国的上市公司比较多,分布的行业比较广,管理者对公司盈余的管理手段也不尽相同,盈余管理的方向也会根据管理者的意图和目的而不同,相应的,盈余管理的严重程度也就会不一样。因此,我们应充分认识什么是盈余管理及其相关问题,揭示出上市公司的盈余管理行为,并提出有效的管制和改善措施。本文正是结合房地产上市公司的特点,通过理论分析和实证研究的方法,揭示出房地产上市公司盈余管理的特点及主要方法,提醒投资者在进行投资时对此加以关注,并提出了一些有效的管制和改善的措施。本文首先介绍了盈余管理的概念、特征和公司进行盈余管理的动机及方法,然后结合房地产公司的特点分析了我国房地产上市公司进行盈余管理的动机和手段,接下来选取了70家符合筛选条件的房地产上市公司作为实证研究的对象,采用了这些公司2006年至2009年每一季度的数据,总计1120个样本,从实证的角度对我国房地产行业上市公司盈余管理的特点进行了分析和研究。在实证研究过程中,在对国内外学者阐述的盈余管理测试模型进行了比较分析的基础上,选取扩展的琼斯模型来计量非操控性应计利润和操控性应计利润,并阐述了模型中各参数的计算过程。在具体的实证操作过程中,首先对总应计利润进行了描述性统计分析,随后对模型整体回归的显著性进行了检验,采用的是R2分析和ANOVA(方差)分析,并对模型回归系数的显著性进行了t检验,最后对操控性应计利润(残差)进行了统计分析,据此证明了本文提出的全部假设。即研究结果表明,我国房地产行业上市公司在年度报告中有明显的进行正向的盈余管理行为；而在审计报告完成后的第一个季度以及之后的二、三季度房地产上市公司财务报告中有进行负向的盈余管理行为。最后,本文在实证研究结果的基础上提出了规范盈余管理的政策和建议：不断完善会计准则和会计制度、加强内部管理和外部监管、完善公司治理结构、加强诚信道德建设等。本文共分为五个部分。第一部分为引言,主要介绍了本文的研究背景及意义,以及论文的研究方法和思路,并系统地回顾了国内外有关盈余管理研究的文献。第二部分重点阐述了盈余管理的基本理论,包括盈余管理的概念、特征、动机和方法。第三部分概述了我国房地产行业及其盈余管理的现状和动机。第四部分为实证分析部分。本文选取了2006-2009年房地产上市公司的相关数据进行实证分析,实证结果显示：房地产上市公司存在盈余管理行为,且前三季度倾向于负向的盈余管理来进行避税,年度考虑到上市报表对企业业绩的影响会有调增会计利润的行为。第五部分在研究的基础上,总结结论并提出相关政策建议。