泡沫是一种经济失衡现象，可以定义为某种资产的价格水平相对于其由市场经济基础价值决定的理论价格的非平稳性向上偏移，这种平移的数学期望值可以作为泡沫的度量。而房地产泡沫指的是，由房地产投机等因素所引起的房地产市场价格脱离由市场基础所决定的理论价格的非平稳性持续上涨，与其使用价值不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成表面上的虚假繁荣。 当代市场经济是产生交易和投机的前提条件，金融衍生工具的大量出现为大规模房地产泡沫的产生提供了资金支持，金融自由化、信息化促使资本流动加速，对资本的不规范运作会对价格波动和价格泡沫起到推波助澜的作用，经济规制失衡则为泡沫的形成提供了制度支持。 在房地产泡沫形成、膨胀的机理中，人们的非理性行为是基本前提，正是由于人们的非理性预期，才在市场上表现出了众多的投机、从众行为等现象。而在中国市场上，由于政府与市场的界限并不清晰，才使得房地产泡沫的形成机理中掺入了过多的政府色彩。一旦房地产泡沫在市场上开始行成，它便会通过一系列正反馈机制自我加强泡沫的强度：由于房地产项目收益的增加，使得更多的资金涌入房地产市场，房地产价格以更大幅度上涨；另一方面，投资者们以膨胀的资产作抵押向银行申请贷款再进行投放，使经济中的流动资金进一步的膨胀。结果是地产价格越来越高，房地产业与国民经济其他部门的关联度也越来越高，由最初单一的房地产泡沫逐步向泡沫经济演化。 房地产泡沫的结束机制有三种，最为人们熟悉的便是泡沫的破裂(burst)，但这并不是最常见的一种结束方式。更多的时候，是当房地产泡沫持续在某一区间内时，由于宏观经济环境、产业环境和市场环境等因素的改善而导致的房地产泡沫被逐渐的吸收。第三当不同类型资产(如房地产和股票)利用效率的提高速度存在较大差异时，由于市场力量的作用，具有较低收益增长率的资产泡沫会因具有较高收益增长率的资产泡沫的减少而增加。 由于房地产业与国民经济有着极强的关联性，所以对房地产泡沫的测度、预警问题一直是人们的关注焦点。对房地产业的测度已形成了基本框架。如收益还原法侧重于从微观层面计算房地产的基础价值得出泡沫的存在与否与程度如何。市场修正法侧重于从宏观的角度，用房地产业自身发展的不平衡系数，结合国民经济发展的综和效应来判断房地产业的泡沫。 房地产泡沫的预警，世界各国往往倾向于通过构建一系列指标体系来反映房地产业的发展状况，并给出警示。我国已经开始运作了国房景气指标和中房景气指标两套体系，但这还不够。本文从房地产业与国民经济的互动发展角度出发，选取生产、交易、消费、金融四个层面的指标，结合功效系数法构建了一个理论框架，并用以分析从1994年这一景气反转点开始到2003年这一区间的房地产泡沫的预警问题。 2003年对于中国房地产业的发展是极为重要的一年，各级政府纷纷从不同的角度出台了相当多的方针政策，这对于房地产业的规范发展是有很大的好处的。本文最后从评价房地产市场的金融制度、政府行为、税收制度、土地市场规制这四个方面的改革措施出发，对我国房地产业如何防范和治理泡沫，并取得进一步的发展提出了自己的对策建议。