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随着改革开放以及经济全球化逐步加深,企业作为微观经济主体中的一员,企业在经济活动浪潮中表现的较为活跃。如企业并购、股权转让、改制上市等诸多方面都离不开对企业价值进行合理的评定估算,是否能够得出客观合理的企业价值与企业经济活动成功与否有着密切的关系。而企业作为国民经济主体的一员,又会影响整个国民经济的发展进程,所以如何运用科学的评估方法对企业评估从而得出客观合理的企业价值也逐渐成为人们研究的又一课题。当下理论较为完善、并且使用较为广泛的企业价值评估的方法有三种即成本法、收益法、市场法。但是对于不同类型的企业以及不同的评估目的而言,三种方法的使用又有一定的适用条件和限制。本文结合所选案例中目标企业的特殊性,对三种评估方法在此企业价值评估中的适用性进行比较分析,得出DCF法是对LK企业进行价值评估最为适用的一种方法。本文中的被评估企业是一家主要经营商业性房产租赁的企业,其主营业务收入为所经营房产的租金收入。在对本文案例分析的过程中,结合企业价值的评估目的即股权收购以及企业自身的行业特点探讨了DCF法在此类企业的价值评估中的适用性,并且根据被评估企业主营业务的特点使用了DCF法中有限收益年限的评估模型,打破了DCF法使用永续收益模型的常规,并且结合被评估企业的具体情况分析了该种模型的适用性。在运用DCF法对被评估企业LK公司进行整体资产评估时,对传统的自由现金流量模型进行了改进,在对经营性资产评估的基础上,加入了企业非经营性或溢余性资产(负债)的估算,从而有效地防止了运用自由现金流量模型低估企业价值的现象。而且本文将DCF模型运用于具体的案例分析之中,并且将DCF法对企业价值评估的计算过程完整的表述出来,为以后同类企业的价值评估提供有价值的参考依据。