近年来,房地产市场面临下行压力,各大地产企业在疲于应对市场变化时,亦暴露出各类的管理问题,其中比较突出的就是人才的大量流失,而营销端人才流失最为严重,据2003年的一次人才流动性调查结果显示,房地产人才流动程度高居各行业的首,超过30%,其中销售端流动率最高,超50%,销售人员的流动,很大程度上与营销管理人员的管理能力相关,相对稳定的精英团队,才有可能持续创造良好的业绩,为企业提供稳定的现金流。目前现状是,较多营销管理人员是由绩优销售人员提拔而来,在上岗前较少获得相对成熟与体系化的管理训练,与制造行业相比,地产企业早年市场情况良好,毛利平均超30%的情况下,除一些标杆企业,较少地产企业具备关注未来生命力,提升管理能力的远见,而在业绩导向的营销端,常常最容易被忽略的,也就是营销管理人员的管理素质,对目前地产企业来讲,营销管理人员的管理能力应当是地产企业人力资源发展工作中应关注的重点。本文以各房地产营销管理人员为研究对象,针对其管理素质进行评鉴研究,首先为重庆地区地产企业营销管理人员构建管理素质模型,并采用360度反馈评鉴法对该模型所包含的素质项,进行评鉴研究,并探讨360度反馈评鉴研究法与传统直属主管单维度对地产营销管理人员在绩效的预测上,两者是否有显著差异性存在,进一步探讨关键管理素质对绩效的影响差异性。基于Katz (1955)的理论研究可知,不同层级的管理人员所需要的管理素质当有差异,本研究采用海外学者张裕隆教授关于基层、中层管理者管理素质研究的成果,进行问卷调查与一对一访谈,确定地产营销管理人员管理素质模型,并以此为基础,发展出《管理素质360度反馈量表》,同时收集营销管理人员绩效考核成绩,针对超过50位中、基层营销管理人员进行360度反馈评鉴调查,完成数据分析与研究。综合数据分析结果可发现,房地产营销管理人员在工作中,有包括：抗压性、执行力、沟通技巧、时间管理、培养与激励员工等12项重要的管理素质,需要同时具备,本文同时提供了该12项素质具体的内容指标与行为描述；提供了营销管理人员在各管理素质中的表现现状分析,针对360度反馈评鉴法与传统的直线主管评鉴法进行比较,探讨二者是否存在显著差异,探讨不同评鉴来源针对绩效的预测是否有明显差异,同时,本文还分析了360度反馈评鉴法中不同管理素质对绩效的影响差异,以提供未来训练发展的方向。