在西方发达国家中,德国是世界上最早建立社会保障制度的国家。从1881年德皇威廉一世颁布旨在增进劳动者福祉的《黄金诏书》开始,社会保障制度在德国已有近130年的历史。经过不断的发展与完善,逐步形成了包括社会保险、社会补贴和社会救助三大方面,涵盖社会所有公民生老病死全过程以及养老、失业、教育和住房等在内的健全的社会保障体系,德国也成为目前世界上社会保障制度最为完善的国家之一。德国社会保障制度强调政府、企业和个人的共同参与,其中政府发挥主导作用、企业和个人也应承担起份内的责任与义务。这与德国倡导以市场调节为主,政府干预为辅的社会市场经济体制的精髓相符合。在社会市场经济体制的框架下德国社会保障体制不仅促进了经济健康稳定增长,而且还使每个人都能在市场竞争中得到必要的生活保证,从而达到社会稳定的最终目的。所以历届德国政府在不违背社会市场经济原则的前提下,不遗余力地调整并完善社会保障制度,并通过制定各项法律来确保社会保障体制在整个政治经济生活中的地位,并从立法高度保证了社会保障的实施效果。　　 作为德国社会保障体制重要组成部分的住房保障体制,也一直受到各届政府的关注,解决好广大居民的住房问题始终是德国政府当局的重要目标之一。德国政府对住房市场制定法律法规、实施调控的基本原则是:用法律来保障公民基本的居住权利,在强调市场根据自身规律进行调节的同时,政府有责任也有必要利用其资源为中低收入家庭提供资金补助,此外还要充分发挥企业和个人在解决住房问题上的优势。但其法规和政策的实施在不同的历史阶段又各有侧重。　　 与其他许多西方发达国家一样,德国也经历了一个从解决住房困难到增加住房面积、再到提高住房质量直至全面提高居住水平的发展阶段。从历史角度看,德国住房保障体制受到了第二次世界大战和东西德统一两个关键历史事件的影响。在二战后,由于战争的破坏,德国住房严重短缺,政府把解决居民住房问题视为施政的重中之重。通过向居民提供长期低息贷款、由政府出资或者资助企业建造社会保障住房等措施,极大地缓解了战后房荒的问题。在战后的30年中,德国政府出台了一系列旨在促进住房建设的法律,例如1950年和1956年先后出台了旨在确保大众住房,鼓励私人建房的《住房建设法》,1960年颁布了用于规范投资主体建房活动的《联邦建设法》,1973年颁布了《城市建设法》,作为《联邦建设法》的补充强调了各城市在老旧住房改建方面的责任,所有这些法律为日后德国住房保障体制的发展奠定了良好的法制基础。两德统一之后,由于大量原东德地区居民的涌入,再次出现住房短缺的问题,并且东西德地区在住房储备、居住环境等各方面存在较大差距。为了缩小东西德地区在住房市场中的差距,德国政府出台的政策是,一方面对原东德地区的房屋进行私有化改造,另一方面注入大量资金用于社会保障住房的建设,这一举措的实施,不仅改善了原东德地区恶劣的居住环境,而且还缓解了原西德地区人口密集的情况。　　 21世纪以来,随着人口老龄化问题的凸显、出生率和死亡率的降低、外来人口的不断迁入,德国的人口结构出现了较为明显的变化。虽然目前德国拥有大约4000万套的住房储备,从数量上看似乎能够满足德国8200万居民的住房问题。但是随着单身或双人这些小家庭住户的增多,在一些经济发达、养老条件较好的联邦州或者大城市仍然存在住房紧缺的问题。再加上住房所特有的属性,单纯依靠市场力量进行调节是远远不够的,所以为了解决居民,尤其是中低收入阶层的住房问题,德国政府有针对性地对住房市场进行干预和调控。　　 德国政府的调控手段主要从三方面入手,即建立平衡的住房市场供应体系、拓宽购建住房的融资渠道和保证住房价格在居民可承受范围内波动。德国政府通过向个人、住宅合作社以及企业提供长期低息贷款、减免所得税、给予财政补贴等方式,极大地刺激了自建住房、合作建房和社会保障住房的增长。建立起多元化的住房供给渠道,不仅极大的缓解了二战之后以及两德统一之初德国“房荒”的问题,也对维护住房市场供求平衡意义重大。在个人或企业购建住房的融资方面,德国政府也提供了诸如政策性住房金融机构、住房储蓄银行和抵押银行等多种选择。居民可以申请10至35年的固定利率贷款,也可以选择长短期结合的抵押贷款等,获得的贷款不仅可以用于购建新住房,还可用于对老旧住房节能等现代化改造。德国住房融资体系中的融资渠道各有特点,相互补充又相互配合,并且有多种法律法规监督其运行,这样既提高了融资系统本身安全性又为借贷者提供了充分的灵活性。在住房价格体系的调控方面,德国政府主要采取制定参照租金、提供住房补助、向中低收入家庭发放住房津贴等方式来保护租户的权力不受侵害,达到使中低收入家庭有足够的经济能力来满足其自身住房需求的目的。本文认为,正是通过这些调控措施,德国的住房市场无论是从房价或房租的增长情况看,还是从住房的供给情况看,才得以长年来一直保持稳定。即便是在2008年全球性金融危机的冲击下,德国的住房市场也没有出现类似美国房地产市场的大幅波动,这从一个侧面也反映出了德国政府在住房市场调控体系中所发挥的独特作用。　　 但是,任何一种制度的存在都不可能是完美的,德国的住房保障体制也不例外。通过本文的分析认为,德国住房市场政策的主要问题是,住房补贴很大程度上是发给了中高收入人群,房东在挑选房客时存在制度偏好以及对租户的过度保护实际上就构成对房东合法权益的侵害等等。但即便如此,德国的住房保障体制以及德国政府为解决居民住房问题所采取的一系列调控手段和措施对我国房地产市场的规范与可持续发展仍然有很大的借鉴意义。本论文也正是希望通过对德国政府住房调控手段和政策的研究,为解决我国目前住房市场上存在的问题建言献策。