住房制度，即住房制度是在住房的生产、分配、交换和消费的过程中，对于其中相关利益主体行为的约束。从概念的界定上来看，住房制度包含的内容很多，涉及的范围也很广，然而我们不能盼望一篇博士论文可以将住房制度中所包含的内容全部研究到，它也不可能承担起解决当前住房制度运行中出现的各种问题的使命。　　本文的基本理论是新制度经济学派的制度变迁理论。研究的起点在于分析我国城镇居民对于住房制度方面的需求，并研究我国住房制度供给方面的现状和相关制度设计，在比较住房制度供求双方的基础上，为政府建立与完善住房制度提出基本的思路和一定政策建议。　　目前，我国住房消费水平整体上还是偏低的，这有我国经济发展阶段和住房制度改革程度的因素，也有许多制度性的原因存在。但是，从结构上看，高收入家庭，特别是最高收入家庭的住房消费已经进入高速增长期，而且不同收入等级家庭在住房消费方面的差距正在扩大。　　分析我国住房市场需求情况，首先要理解住房需求的一般特征:住房需求具有阶段性，大体上来说包括脱困型需求和改善型需求;基本住房需求是刚性的，即住房实质上人民的一项基本权利，住房问题体现了社会基本公平正义的要求;住房需求重“量”更注重“质”，在住房需求的脱困阶段，人们往往更加注重量的满足，即住房的人均居住面积，当大多数居民的住房需求都进入改善阶段后，住房的质量成为消费者更为关注的问题;住房需求是一种增量需求，而这部分增量需求所决定的价格也就成为所有存量住房定价的基本依据了;住房需求具有时滞性，所以，对于一个国家而言，其住房需求可能会在短时间内突然爆发。　　分析我国住房市场需求情况，更重要的是充分理解我国的特殊情况:我国的城镇化进程，由于住房需求的刚性，农民进入城镇后也必然要通过一定形式进行住房消费，这部分人的住房问题，不论是当地住房市场还是当地政府都必须要面对的紧迫问题;因拆迁而引起的被动性需求，拆迁不论从需求的意愿还是从事实上的需求能力上，都形成了真实的住房需求，另外，《物权法》的实施加大了拆迁的难度，也客观上提高了建造住房的土地成本;人口结构变化，第二次生育高峰出生的人口到了改善住房条件的时期，而第三次生育高峰出生的人口中又有强大的潜在需求，这都加剧了住房市场的供求矛盾;城镇居民的财产积累及财富效应的扩大，我国进入了一个资产价格大幅增值的阶段，这在很大程度上也刺激了城镇居民利用自己手中的货币资产去购得实物资产的行为，购买住房就是一个通常的举动;外资的进入，在开放经济和人民币升值预期较强的情况下，境外资金有充分的积极性进入中国的房地产市场，这就形成了较为强大的境外需求。　　住房支付能力是研究住房住房制度的重要基础，也是住房制度赖以存在客观环境中最为重要的组成部分。　　房价收入比是衡量测度住房支付能力经常使用的指标，然而我们以往的许多应用研究却没有充分理解这个指标的实质，甚至将4-6倍的国际标准机械的应用在对我国情况的研究中。　　追本溯源，房价收入比在其诞生之初，并没有被它的创始人赋予绝对的评判住房支付能力的指标，它仅仅是家庭进行住房消费时，在支出结构还算合理的情况下的一个结果，它只是一种外在的表现形式。　　在应用动态房价收入比指标，特别是考虑贷款因素的动态房价收入比指标测度我国城镇居民住房支付能力时，我们发现其结果会乐观得多。　　根据笔者的测算，我国城镇居民整体的住房需求收入弹性水平已经接近1，而当家庭年收入达到70000元以上时，收入弹性达到1.96，虽然我们现在还没有找到“1”这个临界点，然而有一点可以肯定，即从我国目前的发展阶段来看，收入水平越高，住房需求也将更富弹性。　　对于许多高收入家庭来说，他们的收入弹性已经超过1，即住房消费将快速增长，住房支付能力的提高速度也将大于收入的提高速度，如果对一些收入弹性即将达到1的家庭实行一定的辅助政策，相信这些政策将是边际效用最大的。　　在对于住房制度改革历史的总结中，笔者梳理了住房制度改革的基本历程，列举了改革过程中所建立的多项制度，并应用制度变迁的基本理论，来分析了我国住房制度改革的过程。在这部分中，笔者着重对住房制度改革的历史功过进行了较为客观的评价，其中住房制度改革成绩主要体现在:城镇居民的住房水平得到了显著的提高，房地产业成为了当前阶段我国的支柱产业，住房市场机制作用日益显著，使住房广大城镇居民的私有财产，建立并完善了一系列住房制度;住房制度改革的问题主要有:过于激进的市场化造成了社会福利的损失，改革的策略造成了住房资源配置的不公平，政府没有发挥在住房制度建设中的主体作用，住房制度改革中的一些遗留问题还未妥善解决，住房货币化分配改革没有到位。笔者通过研究认为，总体上，我国住房制度改革还是功大于过，而且是大大的大于。　　在城镇住房供应体系的描述中，笔者列举了我国的主要住房形式。分别是:针对低收入家庭中住房困难户的廉租住房制度;目前针对低收入家庭中住房困难户的经济适用住房制度(然而，经济适用住房制度有其诞生的特殊背景，也有其要完成的特殊历史使命，诚然，它较为出色的完成了赋予它的历史使命，促进了我国市场化方向住房制度改革的推进，刺激了国内消费水平的提高，解决了一部分城镇居民拥有住房财产的问题，但是2007年以后，经济适用住房已经正式成为解决低收入家庭住房困难的住房保障制度了);普通商品住房制度;“两限两竞”住房;公务员住房;农民工住房。　　笔者应用有关住房短缺性供给的理论，系统的分析了我国住房短缺性供给的现状，并总结了其中的原因。在造成短缺的原因中包括:土地供给所造成的短缺，住房开发建设所造成的短缺，住房公共政策的短缺，以及住房权利配置中的短缺。其中，笔者重点研究了制度性障碍，我国现存的制度性障碍主要包括:住房制度改革过程中，由于政策设计的不合理而造成的不公平现象;现存住房权利配置中的短缺，而造成的居民在获取住房资源中的不公平。　　我国的土地供给制度、住房开发建设以及住房的公共政策方面，都存在着较为严重的短缺。　　住房权利配置的短缺，是众多学者讨论最多的话题之一，同样也是造成我国住房短缺性供给中最为重要的因素，但这方面的许多问题都是历史所造成的，如何看待和分析这类问题，笔者认为更重要的是总结经验教训。　　住房公共政策，顾名思义就是关于住房方面的公共政策。住房公共政策主要包括两个组成部分:一个是公共住房，公共住房是住房公共政策的重要载体，公共住房的主体是“房”，其关键在于政府为在其公共住房政策覆盖范围之内的家庭提供的实体性住房;另一个是就是相关的辅助政策措施;是指除了公共住房之外的一切住房公共政策措施，主要包括政府的贴息、租金补贴、置业担保，个人所得税的减免，创新性的住房政策性金融措施，等等。　　住房公共政策一方面是政府不可推卸的责任，另一方面由于其公共性，政府也成为住房公共政策实施主体的最佳人选。同时，住房公共政策还是公平正义原则的集中体现，是解决住房市场失灵的有效手段，是社会再分配的重要方式。　　轮候制是住房公共政策中的一项重要制度设计，它既能够以紧迫性来区分保障的先后顺序，同时也考虑了社会流动性的作用，即排在后边条件较好的家庭也很容易脱离政策的覆盖范围。　　住房公共政策同样可以采取市场化运作的模式，PPP模式的成功就是一个典范。　　建立我国住房制度的基本思路包括:住房制度的建立是我国住房制度改革的发展和延续;市场化是住房制度的基本方向;住房制度在当前更多的体现为政府作用下的市场化;创造条件帮助更多城镇居民拥有住房产权并用于自住，是当前住房制度的重点;改善住房短缺性的供给是我国建立住房制度的关键;政府应当采取有效的措施引导建立符合我国国情的住房消费模式;对于住房极端困难群体应保尽保，但要做到适度;住房制度的建立要在当前政策框架之内，有效发挥现存制度的优势，力争做到改革成本的最小。　　我们现阶段住房制度的核心任务在于;巩固住房制度改革已有的成绩，继续深化改革，让住房制度改革的利益惠及全体城镇居民，鼓励更多居民获得住房财产，建立合理的住房消费模式，进一步健全住房市场机制，进一步完善住房公共政策。　　从目前来看，房价还不是住房制度中的核心问题，我们的住房市场仍然处在不断的“寻价”过程中，只要房价水平能够体现真正的资产价值，我们就认为它是合理的。　　本论文的创新与不足。　　提出了以制度变迁为基础研究住房制度的逻辑，深入的研究了与住房制度相关的基本国情，并将基本国情统一在住房制度供求的框架之下。　　深刻剖析了房价收入比指标，从其本源上修正了我们对于该指标的错误理解，并根据动态房价收入比指标测算了我国城镇居民的住房支付能力。　　将住房需求收入弹性分析用于住房制度研究，对我国城镇居民的收入弹性进行了测算，并得出随着收入水平的增长，我国城镇居民将进入住房消费快速增长阶段，住房支付能力将迅速提高的结论。　　创新性的对住房供给的制度性短缺进行分析，从土地供给、住房开发建设、住房公共政策以及住房权利配置等多个方面综合研究短缺性，并将相对短缺的概念应用于研究我国住房问题中来。　　利用修正过的房价收入比指标，对城镇居民的住房支付能力进行了重新的划分。　　对住房市场问题的分析，还略显浅薄。本文应用的数据大部分为二手数据，特别是对于住房消费的研究，一手数据将更具说服力。在住房供给的制度性短缺分析中，定性分析居多，定量分析略显不足。住房制度建立与完善的相关论述还略显单薄。