“盈余管理”一词自19世纪在国外诞生以来,并没有褒贬之义。事实上,适当的盈余管理有利于提高会计信息质量,使会计盈余信息更能反映公司的经济价值,而在我国新兴加转型的经济环境下,盈余管理有更复杂的动机,存在被一些上市公司滥用的现象,从而降低了会计信息质量,严重影响了市场的资源优化配置功能。因此,在我国资本市场环境下研究盈余管理的形成机制,有利于相关各方提出标本兼治的解决办法,最终促进我国资本市场的改善和提高。本文通过对财政部关于2008年-2011年会计信息质量检查公告进行汇总后发现,房地产行业始终是财政部进行会计信息年检的重点行业,其进行盈余管理的重要手段包括少计收入及成本费用、平滑净利润、预收账款挂账、偷税漏税等。其中,避税动机一直是房地产行业进行盈余管理的主要目的。已有实证文献也多次证明,我国上市公司普遍存在盈余管理行为。但是,对于特定行业的盈余管理实证研究文章较少。而房地产行业一直以来是一个关系国计民生的重要支柱性行业,其盈余管理程度如何?房地产行业主要基于什么样的动机来进行盈余管理呢?对于这两个问题的解答不仅具有重要的理论意义,同时也具有非常鲜明的现实意义。本文共分为六部分：第一部分：引言。该部分阐述了作者的选题背景与意义、研究内容和方法。第二部分：文献综述。这部分从国内外两个角度分别阐述了盈余管理文献综述和会计-应税收益差异研究文献综述。第三部分：盈余管理的理论分析。这部分首先阐述盈余管理的概念、特征和类型；其次阐述了盈余管理产生的理论基础、盈余管理的主要方法及其市场后果；最后论述了房地产行业盈余管理的特点和动机。第四部分：会计-应税收益差异的理论分析。该部分由会计-应税收益差异产生的因素、会计-应税收益差异与盈余管理两部分组成。第五部分：房地产业盈余管理及其避税动机的实证研究,本部分运用扩展的琼斯模型、非应税会计-税收收益差异的测度模型和盈余管理的避税动机研究模型,验证了以下假设：假设一：2008至2009年房地产行业受金融危机影响业绩下滑,倾向于进行正向的盈余管理；而在房价疯涨的2010至2011年,房地产行业为规避过度的社会关注和政府宏观调控倾向于采用负向的盈余管理递延会计盈余；假设二：2008-2009年,非应税会计-税收收益差异与盈余管理显著正相关,即房地产行业基于避税动机进行盈余管理。第六部分：研究结论和政策建议。该部分包括研究结论、政策建议和进一步研究方向三个子部分。