2012年中国房地产业面临前所未有的考验，中国房地产企业发展也面临着一次重大转型。H房地产公司面对日益激烈的竞争，其X楼盘营销策略问题对于项目销售成功与否变得至关重要。通过本文研究能实现两方面意义：一方面，研究宏观调控下的购房者消费需求，是对特定环境下的房地产营销的理论探讨，具有积极的理论意义；另一方面，通过针对性的消费需求研究，制订H公司X楼盘的楼盘营销策略，能协助H公司更好地做好楼盘营销工作。本文运用了消费者行为研究理论、营销调研技术及房地产市场理论，对住宅商品房市场进行了深入、细致的市场调查，对住宅商品房市场中消费者的购买行为特征进行了统计分析。在此基础上，对H公司X楼盘的营销策略设计，减少H公司在营销策略的盲目性和随意性，增强营销决策的针对性和有效性。首先，分析了H房地产公司的外部营销环境，并对项目自身的因素进行了SWOT分析；然后，通过设置调研问卷对消费者需求进行调研，并采用马斯洛的需求层次理论对购房者消费需求进行分析，确定X楼盘的市场定位；最后，从X楼盘开发定位、定价、品牌销售策略、广告宣传策略、以及销售营利策略等方面对具体的营销策略进行设计。提出在X楼盘定位上进行，人性化设计、个性化设计、科技性设计、全寿命住宅；在楼盘进入市场的初期，采取较低的价格进入市场，采取“低开高走”的策略；在促销方面综合采用集中时限策略、均衡时间策略、季节时间策略、节假日时间策略。通过论文研究，通为H房地产公司X楼盘的下一步营销工作提供参考，同时对现阶段我国房地产企业的营销策略制订也能提供一些新的思路。