房地产登记制度作为一项重要的物权法制度,它不仅是物权法上关于物权变动公示的具体表现,而且也是保证房地产交易安全,公正、有序流转的必要法律手段。近年来,我国房地产市场与房地产业的迅速发展,需要有完善的房地产登记制度为保证,以确保交易安全,提高交易效率。而目前我国有关房地产登记制度的立法又滞后,它是以行政管理和监督为主要目的,并不完全是物权法意义上的登记制度。因此笔者试图从对房地产登记制度基本理论的分析着手,并分析国外先进的立法经验以及我国房地产登记制度上的缺陷,来构建和完善我国的房地产登记制度,以期有利于房地产业的健康发展和为我国不动产登记法的制订提供参考。本文共分为四个部分。第一部分为房地产登记制度导论。房地产登记的概念、目的、种类、性质以及审查方式,同时该制度具有五个方面的价值功能。第二部分外国不动产登记制度的比较与评价。不动产登记立法体例主要有契约登记制、权利登记制、托伦斯登记制三种,每种不动产登记制度都是由与之相适应的物权变动模式决定。在大陆法系中,物权变动的模式主要分为意思主义与形式主义(又分为物权形式主义和债权形式主义),本文中对两种不同的物权变动模式进行比较分析评价,同时对契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种体例进行比较分析评价。在我国物权变动模式中选择了债权形式主义,因此在房地产登记制度中应采取权利登记制的立法体例。第三部分我国房地产登记制度的历史、现状及缺陷。主要分析存在的问题:登记机关不统一,登记信息分散;登记程序不统一;登记制度城乡不一致;登记效力不确定;预告登记、异议登记制度不完善。第四部分是本文的核心,主要是如何构建和完善我国房地产登记制度。从以下六个方面进行完善:1、房地产登记的效力应采登记生效主义;2、登记机关的审查方式应为实质审查,建议引入物权公证制度。3、实行房地合一的登记体制,由专门、统一的行政机关对房地产的权属状况进行登记;4、建立预告登记和异议登记制度;5、完善公开查阅制度;6、建立和完善登记机关的赔偿责任制度。