随着我国人口老龄化速度的加快，城市老年人居住矛盾日益凸显，改善老年人的居住环境刻不容缓。20世纪80年代(以下简称为“80年代”，同类文字叙述作相同简化)建设的住宅在既有住宅中所占比例相当大且分布广，然而这些住宅设计之初受当时经济条件及政策的制约，标准较低，严重忽视老年人的生理及心理需求。　　当前已经有越来越多的房地产企业对老年住宅表示感兴趣，部分企业已经进行了一些尝试，但其主流仍是拆旧建新。80年代的城市住宅至今不过30年，国家颁布的相关规范规定，普通房屋设计使用年限为50年，拆除“年轻”住宅是资源浪费。同时考虑到普通居民的经济状况，所有老年人购置新房并不现实。因此，对我国质量尚好的城市既有住宅进行适老化改造具有现实意义。　　本文首先从老年人生理、心理、行为习惯以及气候特征等层面分析了城市老年人的居住特征，并通过访谈、观察以及问卷调查等方法，结合不同类型住宅存在的特殊性以及共性问题，进行较为系统的研宄，总结出城市住宅适老化改造的潜力及老年人的改造需求；其次，文章分别从时间顺序、平面类型、建筑层数以及热工区划四个方面对建国以来的城市住宅进行类型学梳理，从而更全面地了解我国城市住宅类型的发展，并以此探讨研宄对象的判断依据；再次，基于老年人居住需求的研宄以及住宅类型学的梳理，笔者对不同类型的城市住宅分别进行文献研宄与现场调研，归纳我国城市既有住宅适老性的优势与不足，并总结80年代城市多层单元式住宅适老化改造的可行性与必要性；最后，本文选取长江中下游3个城市武汉、南京及上海的80年代具有代表性的5种城市住宅的户型作为研宄案例，结合笔者的现场调研，对其进行有针对性的深入研宄，先归纳其一般性特征，在此基础上对不同类型住宅的改造方法进行分类，再分别针对套内空间及公共空间以案例研宄的方式提出具体的改造方法，希望能够以此为同类型的其他住宅适老化改造提供设计参考。