近年来,长租公寓纷纷崛起,为我国房地产领域带来了重大创新。随着相关政策利好不断,与长租公寓一起兴起的还有金融工具房地产投资信托基金(REITs,Real Estate Investment Trusts)。长租公寓若想要在创新中实现发展,规模化是必然的方向,然而房地产投资信托基金就是实现长租公寓规模化扩张的最好选择。REITs模式在我国已经初具形态,但发展成为成熟的标准化REITs模式还尚需时日。立足于时代背景,为了更好地契合国家“租购并举”等重要政策,本文对长租公寓REITs标准化转型的问题做出了研究。意义在于促进我国住房租赁市场健康有序发展,为推动标准化REITs在中国早日落地夯实基础。同时,也为投资者大众普及了REITs的相关知识和理念,有助于更多的REITs产品在我国证券市场成功发行。本文以长租公寓房地产投资信托基金为研究对象,提出了我国长租公寓REITs标准化转型的问题。以投资者最关心的收益率为出发点,首先通过方差分析法得出REITs产品的标准化与收益率有显著性关系的结论。其次,选取保利租赁住房REITs作为案例,对其发行结构与细节、增信措施和风险隔离措施等方面进行研究分析并做出评价。又基于标准化的条件,利用SWOT分析法分析了保利租赁住房REITs的优势、劣势、机遇和存在的威胁,并依据结果对保利REITs标准化转型提出建议。研究结果表明:REITs的标准化与其收益率有显著性的关系。要想早日完成我国长租公寓类REITs产品向标准化转变,政府就必须在国内推行标准化REITs的试点工作、出台REITs专项法规、制定税收优惠政策、不断完善不动产市场的发展以及加强监,管实行严格的信息披露制度。