房地产行业占有中国经济发展的重要位置,而不动产信托投资基金(以下简称“REITs”)作为房地产行业投资和融资渠道的进一步延伸,对房地产行业长久稳健的发展起到重要作用。故而,不动产投资信托基金的发展也应该受到足够的正视。REITs从性质上来讲,应该归属于信托基金。但是和传统的基金相比,REITs在资产转让环节、在项目运营环节,会涉及到不动产相关税收的处理,如土地增值税、契税、房产税,以及城镇土地使用税等。所以,REITs在涉税问题上会更加的特殊,也会更加的复杂。迄今为止,我国并未专门为REITs设立过专项法规,所以REITs只能比照着基金等业务来征税。但是从国际经验看,完善的税收立法,特别是税收优惠的加持对于REITs的发展而言,是非常重要的。所以,如果想使得REITs在我国能更快更好的发展,完善我国在REITs方面的税制环境是非常关键的。目前我国税收界对于REITs研究,更多的集中于在宏观税收体制框架下,探讨我国税收制度安排中的缺陷给REITs发展带来的相关问题,没有结合具体的REITs案例来加以具体的分析,这就为本文提供了研究空间。一个完整的REITs项目,包含设立、运营和分配三个环节,每个环节都有其具体的征税规定,可谓涉税环节广泛。本文首先通过梳理REITs相关文献,发现了现存REITs有着税负繁重,增值税重复征税、SPV避税争议、纳税认定不明等税收方面的问题。这些问题的存在对REITs的发展不利。然后通过引入“苏宁云创REITs”的具体案例,进一步验证了这些问题的存在。之后,结合相关的理论研究,对这些问题提出改进的意见。对于税负繁重,可通过给予特定的税收优惠来减轻其税负;而完善增值税的抵扣链条是减少项目运营环节增值税的重复征税的有效途径;明确税收减免以减少SPV的使用;明确纳税主体的实质性以解决纳税主体不明等。通过案例的研究,给REITs在我国税收问题的改善提供助益,为REITs在我国的发展和税收制度的建设贡献绵薄之力。