农用地价格评估,是对农用地的客观合理价格的估算和判定,它对农用地保护和农用地使用制度改革具有重要意义。本文界定研究范围为狭义农用地即耕地价格评估,以水田和旱地为主,对四川省雅安市雨城区农用地价格评估进行研究,应用收益还原法确定农用地的生产价值,该方法中引入C-D生产函数模型,进而测算农用地价格,使其更能反映一定的自然、社会经济条件下的农用地价值;采用养老保险替代法量化社会保障价值;采用碳税法、造林成本法以及工业氧价格替代法确定气体调节功能价值,以确定农用地的生态价值,即在农用地生产价值的基础上,引入社会保障价值和生态价值,使农用地价值构成趋于完整。 通过分析,本文得出以下结论: (1) 农用地价值构成要素中,社会价值量最大,其次是生产价值,生态价值相对较低,其构成比例是:社会价值占总价值的85%,生产价值仅占价值总量的10%,生态价值占总价值的5%。农用地总价格最高值为91.66元/m~2,最低值为55.29元/m~2。水田总价格为:一级91.66元/m~2,二级90.77元/m~2,三级59.03元/m~2,四级56.53元/m~2,五级55.30元/m~2;旱地总价格:一级88.56元/m~2,二级87.22元/m~2,三级57.33元/m~2,四级56.42元/m~2,五级55.29元/m~2。 (2) 农用地生产价值与土地质量的等级密切相关,量化研究结果表明,随着土地质量等级的递减,农用地的生产价格呈递减的趋势,一、二级农用地的价格差异不大,明显高于三、四、五级农用地价格。 (3) 农用地价格空间分布特性为:价格高的农用地主要分布在中里向斜、雅安向斜及青衣江、陇西河等流域的一、二级阶地等农业生产条件较好地带;价格较高的农用地主要分布在低中山、冲沟交汇处;价格较低的农用地主要分布在海拔较高的山地丘陵及地下水位较高、阴冷的深沟和窄谷地区。 (4) 农用地内部流转价格是农用地生产价值的重要体现形式,但其价格应该包含消除土地细碎化影响而增加的土地规模效益,因此,本文将由于土地细碎化导致收益减少的部分加入理论总收益中,求得不同级别农用地纯收益,进而测算农用地内部流转价格。雅安市雨城区内部流转价格:一级水田14.22元/m~2;一级旱地7.77元/m~2。该评价结果可指导本文研究区域的农用地流转市场,充分