集体土地上房屋征收补偿至今缺乏全国统一规制。根据《土地管理法》，集体土地上房屋仅作为与青苗、林木相同地位的地上附着物，被纳入集体土地征收补偿。各地在集体土地上房屋征收补偿实践中纷纷出台地方规定，但在当前土地所有权城乡二元化、集体土地所有权及用益物权虚化、农村房屋所有权弱化等背景下，集体土地上房屋征收补偿价值认定既面临技术问题，又冲击着法律的自然理性。由于集体土地权利自身已然处于传统民法研究范畴之外，地上房屋权利的研究更是被学者边缘化，而将这些权利与征收补偿价值进行关联研究的工作尚处于开创阶段。本文在不撼动《宪法》确立的土地所有制前提下，基于国内外不动产征收补偿价值理论，针对集体土地上房屋征收补偿认定的实务问题，梳理涉及的各项权利要素，参照房地产经济学原理，统筹兼顾国家、集体、农民个体利益，提出认定集体土地上房屋征收补偿价值的原则与方法，展望城乡统一的房地产市场，并从多个层面提出立法建议。　　 论文共六大部分，按章节分述如下:　　 第一部分为导论。阐述论文选题背景、研究现状、理论与实践意义、研究思路、基本框架，及其创新点、局限性和研究方法。　　 第二部分为国内房屋征收补偿认定及域外不动产征收补偿价值理论。国有土地上房屋征收补偿标准原则参照类似房地产市场价格，补偿范围涵盖房地产自身价值及附带损失，补偿方式包括货币补偿与产权调换。集体土地上房屋征收补偿标准原则参照重置成本，补偿范围以房屋自身价值为主，货币补偿相对较低而安置房屋权利不完全对等。物权是一种既有排他性又有社会性的财产权利，在满足主体支配之时至少受到公共利益限制。早期德国、加拿大及我国台湾地区征收不动产采用了完全补偿原则，承认间接损失、精神损害、附带费用，但现代国家如法国、美国、英国还是以公正补偿原则为主流。发达市场经济国家不动产具备公开市场价值，政府为公共利益也采用市场购买方式，并不将强制征收作为取得私有不动产的主要途径。　　 第三部分为集体土地上房屋征收补偿认定实务问题及原因。这些问题包括:集体建设用地和宅基地使用权价值、地上房屋所有权价值在征收补偿中被低估，房屋多项附带权利价值在征收补偿中被忽视。现行法原因归咎于物权法律规范的空洞、矛盾、残缺，政策原因在于过分强调集体土地的社会保障功能而弱化集体土地用益物权与房屋所有权的处分权能。技术规范上，单一的成本法使征收补偿价值被普遍低估，而受委托人左右的征收补偿估价结果则畸高或畸低。这些实务问题的深层利益根源在于与民争富的地方政府过度依赖土地财政。　　 第四部分为集体土地上房屋相关权利法律分析。征收补偿实质上是对受损权利的补偿，合法权利是补偿的全部和唯一依据。农村土地所有权经历了从私有到集体所有的演变。集体土地所有权按主体而非客体划分，权利内部为农民集体新型总有关系，现实中存在主体虚化与内容弱化问题。用益物权方面，宅基地使用权宜纳入集体建设用地使用权范畴，它们都应具备收益权能与处分权能，尽管客观收益常被忽视而处分权能受到限制。我国采用“房地一体”的近乎结合主义的立法模式，房屋所有权虽为完全物权，却受到地权限制，政策上更明确将城镇居民排除在宅基地上房屋所有权主体之外。需特别指出的是，集体土地上房屋除涉及土地所有权、土地使用权、房屋所有权之外，还附带着以下权利:居住权、农田生产保障权益、庭院经济权益、情感利益、庭院围合空间利用产生的舒适性利益、集体企业经营发展权益、农村劳动力转移就业利益。　　 第五部分为集体土地上房屋征收补偿价值认定。中共十八大报告指出城乡发展一体化是解决“三农”问题的根本途径，要提高农民在土地增值收益中的分配比例。故解决集体土地上房屋征收补偿价值问题的总体思路是平衡城乡差异、共享土地增值收益，采用倾向于被征收人的完全补偿原则。就集体建设用地（含宅基地）使用权及地上房屋所有权价值而言，原则上摒弃重置成本思路，代之以相邻国有建设用地及其地上房屋的市场价值为导向。对于集体土地上房屋“附带权利”，进行区别补偿:按当地租金水平和居住权主体类型补偿居住权，根据客观收益补偿农田生产保障权益与庭院经济权益，援用公序良俗原则补偿情感利益与舒适性利益，参照机会成本补偿集体企业经营发展权益与农村劳动力转移就业利益。估价技术路线上，综合运用多种评估方法。具体而言，具备收益潜能的，优先采用收益法;相同或相邻区位具备房地产市场交易条件的，采用市场法;周边地块有开发价值的，以假设开发法测算结果为标杆;前述条件皆不具备的，采用成本法，该法还能用于同其他方法进行结果比对。借鉴国有土地上房屋估价机构选择与管理，保障集体土地上房屋征收补偿估价的中立性。然而，由于缺乏公开市场价值参考，加之房地产区位悬殊，纵然厘清了权利内涵并佐以技术手段，集体土地上房屋征收补偿仍难以实现绝对公平，涉及的国家、集体、农民个体利益此消彼长。鉴于国外农村土地私有化与国有化的实证败笔，建议在维系我国集体土地所有制前提下对其进行改良。矫枉须过正，在同一国度实行差别化的征收补偿原则，是基于农村为城市工业化积累作出的历史牺牲及现实巨大的城乡差异。在社会保障体系深度覆盖农村的趋势下，在城乡一体化发展的蓝图中，不应再以任何保障名义禁锢农村不动产物权的主体和内容，而应释放其财产权经济属性和物权法律属性。展望远景，城乡统一的房地产市场平台形成，集体土地上房屋征收补偿价值自有市场机制去平衡。　　 第六部分提出集体土地上房屋征收补偿价值立法建议。《土地管理法》正在修订，建议以此为契机解决集体土地用益物权流转及地上房屋独立补偿等问题，打破国家对建设用地一级市场的垄断。鉴于《国有土地上房屋征收与补偿条例》已实施，暂无可能出台统一的征收法律，不妨在各地立法和实践基础上起草《集体土地上房屋征收与补偿条例》，明确征收补偿原则、范围、标准、方式等内容。然后出台《集体土地上房屋征收评估办法》，具体解决本文论及的补偿价值问题。鉴于各地农村差异大而房地产区位悬殊，建议赋予地方立法一定自主权。　　 最后是结论，对全文进行综述。