在我国,住宅是一项价值巨大的财产,大部分居民为购房支付了不菲的代价,然而在实践中住宅建设用地使用权期满后的续期规则却因法律规定不明而饱受争议。虽然《中华人民共和国物权法》第149条(1)的规定让广大业主不再担心土地使用权期满后房屋会被国家无偿收回,但是这一规则存在模糊性,表现在对于“自动续期”的具体操作问题上仍尚付阙如。但我们也要认识到这种有意的立法留白在一定意义上显示了立法者高超的立法技巧,留给后世更多的期待可能性。然而目前来说随着住宅建设用地使用权期满的日益临近,此类问题的解决更显得尤为紧迫。本文在立足于客观现实的基础上对住宅建设用地使用权期限届满的续期问题进行了研究,并提出了相关的完善意见。首先,文章以住宅建设用地使用权续期制度的基本理论为出发点,厘清了其基本内涵,分析了其在立法上的历史延续。通过梳理《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)、《土地管理法》、《城市房地产管理法》及《物权法》中的具体规定展示了国有土地使用权经历的从严禁转让到依法有偿转让的转变过程,从原则角度阐述了住宅建设用地使用权期限制度形成的基础,为下文分析我国实行该制度的过程中存在的问题及提出解决办法打下基础。其次,本文通过分析典型案例提出了因法律上续期规定不明确而导致的实际操作中出现的一系列问题,具体来说,包括自动续期的适用范围不明确、自动续期是否有偿的规定不明确、期满后地上建筑物的归属不明确、续期条件及期限规定不明确以及自动续期办理的程序规定不明确这五个方面。再次,文章阐述了国外和我国港台地区有关住宅建设用地使用权续期制度的法律法规及其对我国的启示。其中具体分析了德国、日本的地上权续期规则,并对英国及我国台湾地区的土地使用权制度、香港地区的土地批租制度进行了详细的阐述。通过比较法的研究,得到了关于我国住宅建设用地使用权续期制度的完善的一些启示。最后为立法原则和完善建议。住宅建设用地使用权期限届满后续期制度的构建必须遵循土地公有制原则、利益衡平原则、效率和公平原则以及地上建筑物利用最大化原则。在完善建议方面,提出拥有70年的住宅建设用地使用权的业主在该期限届满自动续期的,无须再次缴纳土地出让金,但要对土地所有权人尽依法纳税的义务。众所周知,住宅建设用地使用权期限届满续期问题是一项关乎千万百姓安居乐业的重大问题,早日构建起完善的法律体系和可操作性强的制度,有利于保障城市居民的安居乐业,推动社会长期稳定地持续发展。