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目前国内外学者对于确定棚户区改造项目基准收益率的研究分析并不是很多。在我国,基准收益率一般直接采用国家相关部门在2006年公布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)上的行业基准收益率以及子行业基准收益率,但是其中只有房地产行业的基准收益率,并没有其子行业棚户区改造的基准收益率,这说明对棚户区改造基准收益率的确定研究还有待深入。棚户区改造基准收益率的确定有助于投资者在投资决策、融资能力、盈利与否等方面对棚户区改造项目进行客观准确的分析,也有助于国家对棚户区改造项目进行宏观调控以及制定更有效的推进棚户区改造进程的相关政策。本文阐述了确定基准收益率的方法和模型,分析了这些方法和模型的优点以及不足之处,为如何确定棚户区改造项目的基准收益率方法提供了借鉴参照;结合我国棚户区改造项目的特点、存在的问题以及风险构建出资本资产定价模型(CAPM)与加权平均资本成本法(WACC)相结合的模型对棚户区改造项目基准收益率进行测算。测算思路分为两部分:第一部分是运用资本资产定价模型(CAPM)测算棚户区改造项目的权益资本基准收益率,通过对银行利率以及国债利率的比较分析,最终选用五年定期银行存款利率4.5%作为无风险收益率;利用上证综合指数和深圳综合指数计算确定期望市场收益率,测算结果为18.85%;采用股票市场的数据,运用回归法测算出风险系数贝塔值,测算结果为1.28,并运用层次分析法与专家打分法对非系统风险进行了修正,测得修正系数1.13;第二部分是采用加权平均资本成本法(WACC)在第一部分的基础上对全部资本基准收益率进行测算,测算结果为7.85%;并把测算结果与RJ市“一江两岸”棚改返迁安置房项目的可行性研究报告中的内部收益率进行对比分析。本文测算棚户区改造项目的基准收益率为棚户区改造项目的投资决策、融资能力、财务分析等方面提供了参照作用,具有一定的应用价值;为补充国家在房地产行业中子行业的经济评价参数提供了参照作用;为政府相关部门制定推进棚户区改造进程的政策提供了一定的借鉴作用。