近几十年,随着经济水平提高和城市人口增长,人们对土地的需求增大,土地价格攀升,成为人们日益关注的焦点。上世纪90年代,土地市场初步放开,由于对建设用地的供应控制不当,出现了首次“房地产热”,我国在经验和教训中完善了土地的收购储备制度和交易制度。自2009年起,我国主要热门城市频现“地王”,其楼面价格较周边房价更高。2010年,北京作为试点推行“限房价、竞地价”土地出让模式,借助对土地的研判和评估,抑制地价非理性上涨。2013年,十八届三中全会允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,原有土地市场转向城乡统一的市场。2016年,房住不炒成为了两会热点,并推进当前楼市因城施策去库存,同时抵制政府借助房地产业短期刺激经济增长的行为,同时“限价”、“熔断”等土拍规则的创新,为地价熄火降温。土地市场是房地产体系的重要组成部分,事关国计民生,对区域经济发展、城市规划建设和社会稳定可持续有着重要影响,因此对土地市场的研究和管控是至关重要的。由此,本文以昆明市中心城区近年出让的住宅、商服用途宗地样本为研究对象,探究昆明市土地价格和土地增值的空间特征。首先,结合土地市场现状,借助地统计学分析,描述宗地样本的数据特征和空间格局,主要从正态检验、空间分异、空间自相关等角度分析。接着是借鉴特征价格估价的思想,从宗地特征、交通条件、医疗健康设施、教育配套、旅游休闲、购物服务、自然环境和产业就业等方面入手,对宗地价格的影响因素进行定量分析。研究以逐步回归和特征价格法筛选自变量和函数形式,同时采用地理加权回归比较各因素的空间差异。然后根据回归模型预测建成区城中村征收后不同用途的出让地价,依据成本逼近法,估算出其土地增值收益。最后借鉴LUCC中CLUE-S模型的思想,以二项logistic回归分析预测土地发展概率,结合土地增值量,得到新的土地增值的空间分布格局。研究表明:（1）昆明市的土地价格呈中间高周边低的倒U形趋势分布,其中商服用地的峰度较大。各样本点存在空间自相关,但有各向异性,东南-西北和南-北方向的较强。两类地价总体以高值集聚为主,住宅用地的集聚区域较大,而商服用地集聚中心单一。（2）在昆明市地价因素回归时,对数函数形式是特征价格模型中最优的。各因素中,综合医院和交通枢纽是随距离变化影响最大的因素,其次是容积率,学校和地铁站因素的衰减较小,并不代表其影响弱,而是其正外部性范围更大。综合医院、交通枢纽、地铁和公交等两类土地共有的影响因素系数分布趋势基本近似。总体来看,官渡区在多数因素中均为随空间距离变化较大的区域,其次为西山区和盘龙区。（3）土地增值受到征收成本的影响,缩小了四环内外增值量的空间差异,圈层递减梯度增大。土地发展概率主要受到地形、交通和产业分布的影响,例如市北郊群山围绕,发展受限。将修正前后的土地增值和地价耦合,总体耦合良好,仅有二环内、北郊等少数区域由于征收成本或地形因素有少数失调。修正后的耦合度显著下降,但因发展概率在空间上均呈现中心向外圈层递减的分布特征,市中心区域的相对耦合度反而升高。通过以上研究,可以为优化昆明市未来城市规划建设提供借鉴,提出完善土地和房地产市场相关制度的政策建议。