预告登记指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,因当事人所期待的不动产物权变动所需条件欠缺或尚未成就时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的提前登记。它实际上是将债权请求权予以登记,使其具有对抗第三人的效力,使妨害已预告登记请求权的处分行为无效,以保障将来本登记的实现。作为房屋买卖的一种特殊形式,商品房预售只是预告登记对象的一部分,商品房预售预告登记设定后,实际上是限制了义务人的处分权,预告登记义务人实施的处分行为将使预告登记目的不能实现时该处分对预告登记权利人没有法律效力,制约了开发商把已出售的房屋再次出售,为以不动产物权变动为主要内容的债权请求权的实现提供了保障,对保护债权人的权利、保障交易安全、维护市场秩序有重要作用。因商品房预售是房地产开发经营单位将正在建设尚未竣工的房屋出售给承购人,交易标的的非现实性注定了商品房预售比现房销售有更大风险,因此更需要建立相应的风险防范机制以进行防控。本文以我国商品房预售预告登记制度为研究对象,介绍了商品房预售预告登记制度的基本问题,分析了该制度的创设依据、价值和效力,指出了我国现行的该制度的不足和实践中出现的新问题,提出了应当构建完善的商品房预售预告登记制度的建议,希望对完善我国商品房预售预告登记制度有所裨益。本文共分四个部分:第一部分是商品房预售预告登记制度概述。该部分首先介绍了预告登记制度的基本理论,包括预告登记的概念起源、性质、特征等。预售商品房是不动产预告登记对象的一部分,其形式特殊,在当事人之间存在天然的利益失衡现状。房地产开发商凭借自身雄厚的经济、知识等资本优势在商品房预售过程中损害预购人的利益,预购人仅仅依靠自身力量难以和开发商的不法行为相抗衡,并且在现行法律规定范围内,商品房预购人难以获得充分的保障和救济。商品房预售预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力,产生了排他性、对抗性,以避免将来物权变动过程中的当事人双方推诿、扯皮等纠纷的出现,确保将来只发生该请求权所期待的法律效果。商品房预售预告登记制度与本登记、异议登记、商品房预售备案制度有联系又有区别。第二部分是商品房预售预告登记制度的创设依据、价值和效力。预告登记制度有是调适商品房预售利益失衡现状的需要,也有利于保护弱势预购方的利益。商品房预售预告登记制度既有学理价值又有实践价值。商品房预售预告登记制度对国家公权力和利害关系人诸如预售人和预购人、第三人、真正权利人等法律效力不尽相同。第三部分是我国商品房预售预告登记制度的实践及存在的问题。该部分分为对地方规定、相关法律条文和实践中出现的新问题评析两大部分。其中,对法律规定部分以《物权法》的颁布为分界线,分别对《物权法》以前各地关于商品房预售预告登记的规定和《物权法》、《房屋登记办法》中的相关规定先介绍具体规定再进行评析。实践中出现的因商品房预售预告登记制度而引发的新的问题也应引起我们的关注和思考,本文选取四种形态分别进行说明和分析,分别是恶意利用预告登记、预售方利益受损、预告登记侵权和预售楼房倒塌。第四部分是我国商品房预售预告登记制度的完善。该部分内容主要是在前述论证的基础上提出完善商品房预售预告登记制度的建议,基于现有的预告登记制度中不足,完善方式有两种:首先,在实体法上,不仅要以司法解释的形式细化原有规定,还要对现有法律空白处增设相关规定。其次,程序法上,应结合我国国情,建立不动产登记内容的实质审查制度和引入公正程序并分解相应法律责任,以期在将来的不动产登记法律、规中对预告登记制度做出更为详尽的和可操作的规定。