在构建租购并举的住房制度的宏观背景下,本文采用案例研究的方法,从长租公寓运营者出发,分析微观企业的税费负担,进而从税收的角度,提出推进长期租赁的建议。通过对住房租赁市场现状的分析,本文认为,我国住房租赁市场供给端的主要问题是总量缺口和结构缺陷。而造成有效供给不足,结构错配的原因在于住房租赁市场的机构渗透率较低,仅为2%。机构渗透率不高的根本原因则是租赁市场的租金回报率过低。较高的税费负担可能就是收益率低的一个原因。基于以上的分析,笔者在导师的带领下对杭州市的两家长租公寓进行了调研。以轻资产模式经营的长租公寓,由于有较稳定的房东、装修公司、家具公司的进项来源,其增值税负担为零,城市建设维护税和教育附加、印花税也近乎为零,仅需要承担企业所得税,综合税负率为3.41%。因此,本文认为,轻资产模式的长租公寓,税收负担较低,并没有必要再给予税收优惠。与轻资产模式形成对比的是重资产模式,笔者的调研对象是拍得杭州市第一块租赁用地的国有企业,该重资产项目需要17年才能实现盈利,34年后才能收回投资。在税费负担方面,较轻资产模式多缴纳房产税、印花税、城镇土地使用税。项目运营初期的综合税负率为12%左右。本文认为,重资产模式要实现“突围”,企业方面,可以采用所有权和经营权分离的方式来降低整体的房产税税负。政府方面,应当给予重资产经营的企业以税收优惠,具体包括,明确企业向个人出租房屋,用于居住,均按照4%的税率征收房产税;允许在增值税应税收入中扣除按年扣除土地价款;将长租公寓纳入“两免三减半”的产业,重资产型长租公寓,实行较高的折旧率;给予房地产投资信托基金(REITs)专项税收优惠。