伴随着国家大力推动供给侧改革,去杠杆已经是过去几年政府机构重点的关注方向。恰好房地产行业作为典型的高杠杆行业,其高周转的模式导致其需要大量的资金、且项目回收周期长,因此其本身自己拥有的资金远远不足以补足业务模式资金缺口。综上,因而这些年来国家对于房地产企业的融资监管越发变得严格,房地产企业融资变得越来越艰难,各大房企都面对着一个问题:那就是如何能够在满足自身的资金缺口的同时不提升自身的财务杠杆水平。而且在2020年8月,房地产融资监管新规正式出台了,新规的意义在于有效遏制相关房地产企业有息债务的增长,其通过设置三根红线的方法来达到目的。第一根红线:不算预售金额的资产负债率应当小于70%;第二根:净负债率,也就是有息债务与现金余额的差额除以净资产,应当小于100%;第三根:现金应当完全覆盖短期有息负债,也就是现金短债比需要大于1。即便三根红线均为触碰,房企的有息负债增速也不能超过15%。这是监管部门首次清晰得确定了房地产企业进行有息债务融资的标准。而永续债因为其在特殊的条款设计下能够在会计处理中计入权益工具的性质,也在这几年开始慢慢被房地产企业所运用,其不仅能募集到大量的资金,而且还能满足降杠杆的需求,因此预计未来会有更多房地产企业进行运用,所以本文计划对房地产发行永续债进行相关研究。永续债券是这样一种债券,其到期时间不固定,只存在约定的赎回日期,因此持有永续债的投资者可能不能确认何时才能够收回投资本金,但和一般债券相同的是,债券持有人同样可以按期获得利息偿付。比方说长期限含权中票和可续期债这些新兴设计的“永续类”资本市场融资工具,极大地丰富了我国正亟需发展的债券市场。永续债券是一种具有“股票”和“债务”两种性质的融资工具。是否将其确认为股本或债务资本取决于是否在发行时设定了“递延利息支付”以及“到期赎回”条款。将永续债券纳入在权益中会带来一连串好处,尤其是针对那些想募集资金而又不想承担过高资金成本的公司而言,例如在不分散控制权的情况下提高公司所有者权益的数值从而降低资产负债率。但是,永续债券的“永续”成本很高,因此实际期限不是“永久的”,这掩盖了公司债务的真实数额并会导致债务风险。到2019年年末为止,招商蛇口房地产公司永续债存续余额约190亿,为国内上市房地产企业中永续债存续金额最大的,以招商蛇口为本文研究的案例公司研究融资的效果,其永续债会对公司的影响效果会更加显著。因此本文计划以招商蛇口为例,对房地产企业永续债融资效果进行研究。本文以招商蛇口为案例公司,使用文献研究、案例分析、对比分析和事件研究等研究方法,基于多种资本结构理论基础,首先介绍了招商蛇口进行永续债融资前的财务状况与融资状况。其次,本文分析了招商蛇口的永续债发行情况并剖析了具体条款。再次本文从四个维度来探讨了永续债融资的效果,分别是:与其他融资方案进行对比、直接财务效应、融资风险、融资带来的市场反应。最后,本文基于上述的分析得出结论并提出相关建议。结论有四点:一,发行永续债的成本远低于发行普通股,但要略高于发行一般债券,但发行永续债相比于发行一般债券能够降低公司财务杠杆。二,发行永续债对于清偿债务能力的改善较为有限,仅仅能够表面上修饰企业的长期偿债能力指标,虽然可以短期满足企业的资金需求,但长期获取资金的能力还是需要企业改善自身经营。本文还创新性得考虑了发行永续债对于再融资能力的影响,发现永续债能一定程度提高企业的再融资能力。三,进行永续债融资同样拥有风险,其利息通过利润分配税后支付,会侵蚀企业的利润所得,且由于监管规定的变化,永续债的会计处理随时面临重分类的风险。四,市场对于企业发行永续债的看法偏向悲观,在企业发行永续债后会下调对企业的未来预期。本文在上面四点结论的基础上提出建议,提议房企发行永续债前需要合理评估自身的经营管理能力,融资周期应当与资金周转相匹配,而且需要时刻关注并分析融资政策的变化对自身融资的影响。