保障性公共租赁房是政府投资或提供政策支持,限定户型面积和租金水平,供给城市中低收入住房困难家庭、新就业人员和外来务工人员租住的政策性住房。其产生的背景是市场经济转型过程中社会流动日益频繁,大量的劳动力从农村涌向城市。劳动力的转移迫切要求新的城市给予解决住房问题,而城市中的商品房由于价格高昂使得中低收入群体望洋兴叹；另一方面,经济适用房和廉租房由于寻租空间大、门槛高等特点,保障范围又十分有限。因此,公共租赁房作为我国一种新的住房保障模式,承担着保障外来务工人员在内的城市中低收入群体住房需求的重任。本文以公共租赁房的运行机制为研究对象,以南京市为样本,采用半结构访谈法和对比研究的方法,对我国保障性公共租赁房的运行机制进行系统的剖析,探讨其存在的问题,分析这些问题产生的原因和影响。同时,本文也选取了境内在公租房方面比较有代表性的三个城市(北京、上海、重庆)以及境外在公共住房方面比较成功的地区(香港和新加坡)进行剖析,分析其可借鉴的经验。本文所分析的公租房运行机制主要涉及筹集建设、分配管理和使用三个环节。其中,在筹集建设环节,本文着重探讨房源筹集机制、资金筹集机制和规划建设机制等三方面内容,指出其中存在的房源筹集渠道单一、融资机制中企业参与力量不足、建设规划布局不合理等问题,并加以分析；在分配环节主要从准入机制、配租机制和退出机制等三方面予以探讨,分析指出其中存在的准入机制排斥农民工、轮候制度不够细化并有失公允、退出机制形同虚设等问题；在使用环节,主要从定价机制、管理机制和适用性机制三个方面进行分析,指出其中存在的租金设置缺乏阶梯性和差异性、多头管理和管理不到位现象并存以及适用性不足等问题。针对这些问题,结合境外城市和地区的成功经验,本文提出了解决上述问题的建议,主要有：第一,做好统筹规划,合理控制公租房规模；第二,多渠道筹集房源,充分利用现有存量住房；第三,创新公租房融资渠道,多渠道筹集资金；第四,制定差别化定价机制,保证公租房的公平和效率；第五,进一步完善退出机制,保证轮换合法有序规范；第六,完善住房租赁市场,为中低收入群体提供更多的住房选择。