近几年城市住宅价格持续攀生,其涨幅甚至超出了居民收入的增幅,在上海、北京等几个典型城市这种现象尤为突出。城市住宅价格的大幅度上涨已经引起了政府、企业、专家学者和媒体舆论的高度重视。为了抑制房地产业投资增长过快及房价上涨过快势头,自2005年3月以来,政府采取一系列涉及金融、税收、土地等方面的政策对房地产进行了宏观调控。从实施效果来看,上海等城市的住宅价格增幅得到遏制,而北京等城市仍继续攀升。作为国内最具影响力的两个城市,在国家宏观调控下,缘何其住宅价格波动出现如此明显差异?本文对此进行了研究。为了研究这一问题,本文对国家调控政策进行了深入解读并分析了其传导机制,从而探讨出宏观政策中能影响住宅价格变动的因素。就这些因素对比分析其对北京、上海住宅价格波动的影响并对其影响程度进行了计量研究。结果表明2005年北京商品住宅价格涨幅偏高,主要是由于中低价位住宅、经济适用房供应减少,土地开发面积锐减以及住房供求逆转调整,刚性需求的支撑等因素引起。而上海由于投机需求得到遏制、经济适用房的增加以及地方政府采取了一系列具体政策和措施等原因,住宅价格增幅得到了有效控制。从计量分析结果来看,政府采取的一些政策对上海住宅价格的影响程度要大于北京。最后针对以上分析,提供了一定的政策建议。