房地产业作为生产和生活服务的第三产业，已成为国民经济的支柱产业之一。随着房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，如何合理、准确的做好房地产估价工作成为人们越来越关心的问题。本文在Hedorlic模型思想的指导下，结合昆明市普通商品住宅市场的实际交易数据，在对影响房地产价格的因素进行分析研究的基础上，建立房地产估价模型，对房地产价格进行预测。在房地产特征的选取上，主要针对Hedonic模型理论中提出的住宅三大特征：区位特征、周边环境特征和建筑物自身特征进行研究。在研究过程中，把模型分为两大部分，第一部分对区位特征及周边环境特征对房价的影响做出解释，第二部分则对建筑物自身特征因素对房价的影响做出解释。在第一部分中，本文利用Kriging插值法的基本理论，计算试验变异函数、拟合理论模型、进行Kriging空间插值，进而求出在屏蔽了建筑物自身特征影响下楼盘销售均价的Kriging估计值。该方法克服了传统的对于区位特征和周边环境特征的处理过程中普遍存在的客观性差、数据采集难度大以及片面性强的缺点，从总体上对这两项特征对房价的贡献进行了科学、合理的估计。在第二部分中则采用传统的方差分析的方法，对建筑物自身特征对房价的影响进行分析，并得出相应的预测模型。通过实证研究，首先得出昆明市房价的等值线图及其相应的估计方差图，继而通过显著性检验得出本文所选取的六个建筑物自身特征因素(房屋结构、容积率、绿化率、住宅面积、所在层、总层数)中，除了房屋结构外，其它五个因素对房价均有显著性影响，其中，容积率与房价呈负相关关系；住宅面积、绿化率与房价则呈正相关关系；而所在层对房价的影响与房屋总层数有着非常密切的关系，为了进一步体现出总层数与所在层之间的这种相关性，我们对总层数为7层及其以下和总层数为8层及其以上的房屋分别建立模型，分析结果显示，两个模型的消除了自变量个数影响的判定系数值分别为94.2％和89％，拟合效果均令人满意。在对预测模型的实例验证中，可以看出，这两个预测模型的预测误差率都在7.2％以内，具有很好的预测效果。