商业房地产抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage Backed Securities,以下简称CMBS),指银行将商业抵押贷款作为资产发行证券,以房地产预期收入为偿债本息来源的资产支持证券产品。CMBS产品自2016年引入我国后受到资本市场热捧,绿色金融也在“五大发展理念”的政策支持下蓬勃发展,与此同时,绿色CMBS作为综合的新兴产品开始进入投资者视线。然而,我国绿色CMBS起步晚、经验少、缺乏统一标准,面临潜在的违约风险,威胁投资者利益和资本市场。因此,剖析绿色CMBS产品违约风险,提出相应防治措施,对于我国绿色金融稳健发展具有重要意义。论文在对绿色CMBS进行文献综述和理论梳理的基础上,阐述了绿色CMBS的交易成果和发展现状,同时选取国内首单绿色CMBS产品——嘉实资本中节能绿色建筑资产支持专项计划,利用要素分析法,从原始权益人、基础资产和绿色属性三方面进行违约风险分析,并据此总括研究结论,提炼政策建议。论文的主要观点是:1.原始权益人方面,产品违约风险较小。绿城节能公司工商信用良好,法律纠纷中多为胜诉,财务报表虽显示负债率逐年上升,但这是因为节能大厦尚处于未完全施工并出租完毕状态,待尾盘销售出租完成后,财务状况应该会好转。2.基础资产方面,当出租率下降时,产品存在一定违约风险。根据不同压力情景下现金流对本息的覆盖倍数可知,在出租率压力情景下,产品最后三期覆盖倍数小于1。因此,为控制风险,应重点关注大厦出租率。3.绿色属性方面,产品违约风险较小。本案例属于“资产绿”资产支持证券,即基础资产是绿色项目,但所募集到的资金并不投向绿色用途,因此,基础属性更易保持稳定,违约风险较小。4.我国首单绿色CMBS产品试水较为成功,发展潜力巨大。随着国内绿色债券市场日益活跃,该产品的成功,为绿色债券的定价提供了实践依据,对类似产品违约风险的测算提供借鉴意义。综上所述,本文提出三点政策性建议:第一,健全绿色CMBS产品违约风险补偿机制;第二,制定标准化合约,培育独立自主的绿色认证体系;第三,强化监管力度,形成完善的信息披露机制。