传统的商业地产投资决策方法不能很好地处理商业地产投资的不可逆性、不确定性和灵活性,因而常常导致决策错误。而实物期权方法已成为房地产投资决策理论研究的前沿领域。本论文在国家自然科学基金《不动产价与回报混合评估系统研究,70573066》和山西省自然科学基金项目《不动产价与回报的非线性二维双层嵌套随机系统建模研究,2008011035》的资助下,研究了基于实物期权的商业地产开发决策问题。主要工作如下:1.通过商业地产投资理论对比研究,从理论上分析了传统决策方法的缺陷和不足。对商业地产投资决策方法进行综述,在此基础上对现代投资决策理论最新发展进行了系统阐述。通过对比指出了传统投资决策方法的局限和不足。2.对商业地产投资决策的实物期权特性进行分析并构建商业地产投资决策的实物期权应用框架。通过研究商业地产项目的开发流程特性,得出影响商业地产投资决策的主要因素有项目投资的不可逆性、外部环境的不确定性和决策的灵活性,由于实物期权方法可以很好地解决这些问题,因而商业地产投资决策具有实物期权特性。然后构建了商业地产投资决策的实物期权分析框架,简化了实物期权方法在商业地产投资决策中的应用,清晰易懂。3.构建了商业地产投资决策实物期权模型并进行了实证研究。通过对B-S模型进行修正,确定了商业地产的连续状态下的推迟期权模型。通过实证研究得出考虑了期权价值在内的项目价值往往大于传统评价方法计算出的项目的价值。对项目期权价值进行敏感性分析,得出看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。