天启元年(1621),在后金军队迅猛攻势下,明朝在辽东的主动权丧失殆尽。王化贞派遣毛文龙袭取镇江,牵制敌军并联系朝鲜。毛文龙取得“镇江大捷”,后金迅速发起反击,镇江复失。毛文龙退避朝鲜后,妄衅后金,遂致“林畔之变”。毛文龙所部折损严重,于天启二年(1622)十一月移驻皮岛。次年,在此建立东江镇,作为抗击后金的海上军事基地。粮饷是维持东江镇军民生存的根本保障。但在通商前,岛内粮饷入不敷出,十分匮乏。毛文龙遂于天启三年(1623)向明廷奏请通商,来弥补军民日常所需,得到明廷准许。皮岛贸易活动能够顺利开展,也与朝鲜政策转变有莫大的关系。朝鲜仁祖国王即位后,奉行“尊明斥金”的政策,通过给予驻扎在境内的明将毛文龙煮盐、屯田、开市等一系列政策优待,来表明与明朝同心协力抗击后金的立场。毛文龙借此在朝鲜与明朝内地之间广泛招商、开展贸易。在皮岛海上贸易活动的兴起阶段,主要分为官方贸易和民间贸易。官方贸易以粮食换买为主。值得注意的是,在朝鲜遭遇灾荒时,上疏请求明廷多发登州米商到皮岛供其买粮,毛文龙亦向朝鲜出售、赠予粮米。但是,粮食贸易中存在毛文龙强制买卖、价格不公、贷款数目不清等问题也损害了朝鲜的利益;民间贸易由明与朝鲜两国商人以及百姓共同参与。毛文龙设栅招商,坐镇皮岛收税。大量明朝商人携带布匹、丝绸到皮岛售卖,朝鲜商人也为了获得更多利润将人参运到皮岛出售以换取明货;“丁卯之役”后,贸易范围扩大,后金通过朝鲜从皮岛获取布匹等生活物资,逐渐形成了以皮岛和朝鲜内地为媒介的多方贸易。贸易繁荣得益于皮岛优越的地理位置、战略地位以及明、朝鲜、后金三方强烈的贸易需求,使其成为一个联络三方又缺少监管的商业都会。毛文龙被杀后,皮岛内部的问题全部显现出来,内乱频仍,陈继盛、刘兴治、黄龙、沈世魁等争权夺利,使贸易活动失去稳定的环境。同时,商欠问题没有得到解决,反而愈发严重,致使商人纷纷破产。袁崇焕改朝鲜贡道、重申海禁更是扼住皮岛的经济命脉,商人不敢出海,贸易逐步走向衰落。从明、朝鲜、后金的商业圈来看,贸易活动的兴衰直接影响到皮岛、朝鲜以及登州的发展,皮岛贸易活动也加强了三方之间的经济联系以及南北物货的流通。此外,从东江镇战略作用角度看,毛文龙在岛上大肆通商甚至通款后金,增加了与朝鲜之间的不信任,使朝鲜对抗金联盟更加疑惧,进而对驻屯在皮岛的明朝将领产生排斥心理。同时,毛文龙因增派粮饷问题与登莱巡抚武之望不睦,不利于皮岛与明朝内地协同作战。后金直接或间接从朝鲜和皮岛获取大量生活物资,使明朝对后金经济封锁落空。