房地产业对保持我国国民经济的快速健康发展、提高广大人民群众的生活水平有重要作用，房地产金融则是促进房地产业加快发展的催化剂。我国近几年住房抵押贷款量迅速增加，对扩大内需、促进房地产业良性循环发挥了积极作用。但住房抵押贷款存在短期性资金长期运用的矛盾，可能对商业银行造成潜在的流动性风险，而且我国房地产信贷潜在的市场极其庞大，长期来看可能存在资金上的不足。国外解决这些矛盾的办法是推行房地产贷款证券化。在建立与社会主义市场经济体制相适应的金融市场体系过程中，房地产贷款证券化必然会成为商业银行发展的一个方向，房地产贷款证券化是完善我国金融制度的必然选择。 本论文通过对房地产贷款现阶段存在的诸多问题进行探讨，从不同的角度对实施房地产贷款证券化进行动因分析，深入剖析房地产贷款证券化的运作原理以及实施房地产贷款证券化的适用条件，提出了现阶段商业银行实施房地产贷款证券化的模式，并根据原理，以建设银行为例进行了具体的模式设计。全论文分为四章： 第一章是对住房抵押贷款证券化加以综述。简要介绍了住房抵押贷款证券化的概念、目的和特征；概述了住房抵押贷款证券化的发展脉络；在分析现阶段商业银行房地产贷款存在的风险基础上，从发起人、投资者以及中介机构、政府等角度探讨了房地产贷款证券化的动因，从而归纳出实施房地产贷款证券化对商业银行有何指导意义。 第二、三章阐述了住房抵押贷款证券化的基本运作原理，即住房抵押贷款证券化融资的基本运作流程、核心原理和常见证券化类型：分析商业银行实施房地产贷款证券化的适用条件。着重论述了商业银行房地产贷款证券化在制度与市场环境两大方面的条件第四章根据前面对房地产贷款证券化的论述，提出了商业银行应分为两个阶段(初期阶段和规范发展阶段)实施和发展房地产贷款证券化运作体系。并根据自身的工作实际，针对建设银行进行了证券化模式实施设计。 关于住房抵押贷款证券化问题，我国理论研究己久，因为诸多原因，尚未实施。本文通过进一步探讨了房地产贷款证券化诸多问题，提出具体的模式实施设计，但对房地产贷款证券化的定价问题方面，未做更深入的探讨，仅此为推动商业银行房地产证券化发展作点贡献。关键词:房地产贷款;证券化