区分所有住宅是多业主单元共同居住在一栋建筑物内,共用公共空间和公用设施的一种居住形式。我国建国以来,为满足旺盛的城镇住房需求,建设了大量集合住宅,其中相当一部分经过住房改革后成为区分所有住宅。而今,这部分住宅逐渐老化,面临更新改造。2004年以来,我国城镇住宅每年约有百分之六七十以上的商品房建设,基于其销售模式,这些住宅绝大多数都是区分所有住宅。因此,对区分所有住宅更新的研究具有重要的现实意义。本文从研究区分所有住宅现有的更新方式入手,发现现有的更新通常包含在旧城改造工作中,与城市片区增容、新区开发相结合,通过增量发展的方式为改造提供资金。但随着城市增量发展的停滞,区分所有住宅的改造资金来源面临枯竭,原有改造模式将不可持续。本文结合厦门市预制板房屋建筑自主集资改造政策的背景,从为改造寻找新资金来源的角度对区分所有住宅的自主改造进行探讨。同时结合厦门市湖滨一里60号楼的改造案例对自主改造的适用性进行检验。研究中发现,区分所有住宅的自主更新与单一产权住宅的自主更新相比,难点在于其拥有不止一个所有权人:第一,多个业主单元的“集体决策”的难以形成;第二,即使决策形成后,仍旧缺少具有法人效力的改造组织来执行改造工作。综上所述,当今区分所有住宅的更新困境包括三点:改造资金来源枯竭、多业主单元协商团体与协商规则的缺失、改造团体的欠缺。最后,在本文研究了日本、德国、中国台湾地区的区分所有住宅更新方法的基础上,提出区分所有住宅的更新仍旧可以在集体协商机制与协商规则配套完成的情况下进行自主改造。与此同时,也可以尝试改变新建住宅的销售方式,保持单一的产权人,减少区分所有住宅的产生。