随着房地产行业的不断发展,越来越多的土地被用来建造房屋,但土地资源有限,特别在我国这种人多地少、耕地面积少的国家,以前大开大放式的房地产开发模式必将转变,我国的房地产经营模式必将向集约化方向发展,如何更好利用建成或半建成的物业将是集约化的一大重点。“可改造物业”概念的提出主要就是针对可以更好利用的物业,进行新价值发现。可改造物业的特点是:物业已经建成,但不适合原来的用途。其价值的挖掘关键是根据市场环境,如何在充分利用物业原有条件的前提下重新设计和规划物业。由于物业是现成的,从而位置不可变,建筑实体不可变,这是最大的限制条件。如果将房地产开发比喻为海洋里的游泳,那对现有物业的改造,则是在游泳池内游泳,有很多框架的限制。这里能做的就是,尽量优化游泳环境,在特定的框架下畅游。当然,由于可改造物业已经建成,从投资的角度讲,单一的建筑物是不可逆的,但不同的物业间可选择最优的。本论文试图提炼出“可改造物业”这类投资产品,对可改造物业的基本情况进行阐述,并融合投资分析和专业分析来研究可改造物业投资价值分析所应考虑的关键性因素,对这些因素的分析主要站在实证提炼上,最后以一个典型的“可改造物业”的实践案例来全面说明如何对“可改造物业”进行价值挖掘的。