不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts即REITs）,起源于美国,是目前发达国家在不动产领域较为常用的金融工具,是指基金公司通过发行有价证券向社会公众募集资金,投资于不动产运营建设,然后将所得收益定期分配给投资者。中国当今在经济增速换挡、“房住不炒”、推动金融供给侧改革的背景下推出公募REITs具有重要意义。我国首批试点基础设施公募REITs于2021年6月21日上市,本文选取其中具有代表性的“华安张江光大REITs”作为案例研究对象,以资本结构理论和风险隔离理论为理论依据,对其公募REITs融资模式的可行性、结构性、融资效应等几方面进行分析。融资模式可行性分为外因和内因,外因主要是我国对于基础设施公募REITs持续出台优惠政策,内因在于企业融资方式受限,再加上张江光大园有着优越的地理位置和优质的底层资产,公募REITs的发行,更好地促进其发展。融资模式结构采用“公募基金+专项计划+项目公司”的设计,其中还有“双SPV”“反向吸收合并”“股权+债权”等特色设计,目的是防范金融风险,节约运营成本,提高运营效率。在融资模式效应方面,公募REITs的发行实现了项目公司底层资产的“出表”,并运用Z-score模型得出发行企业运营稳健,财务健康,破产概率极小,公募REITs的发行,提升了企业价值,给市场带来了积极正向的效应。经过研究,总结出我国基础设施公募REITs可以打通产业资本与金融良性循环,盘活存量资产,缓解地方政府债务,为企业起到去杠杆,防范金融风险的作用,同时也为投资者提供了一种中等收益、中等风险的投资工具。