在我国房地产行业竞争日趋激烈,一线城市商品住宅市场呈现高端化倾向的市场环境下,本文运用文献研究法、项目分析法、案例研究法、市场比较法等方法,以ZD房地产开发公司制定的开发高端住宅为主要产品线的企业发展战略为前提,研究ZD公司高端住宅的营销策略的现状及问题,应用营销策略理论体系,提出针对ZD公司的营销策略优化方案,以期提高ZD公司项目的市场竞争力并对公司的可持续发展提供重要的参考依据。本文首先回顾了营销管理及营销策略研究的历史和现状,阐明了营销管理和营销策略的内涵。然后对ZD房地产开发公司所处的宏观环境、目标市场、目标客群、竞争对手进行了全面的分析。其中重点分析了北京高端住宅市场的发展情况、高端客群的特征以及我国房地产企业的发展状况。随后,根据营销管理和营销策略理论体系,运用综合分析法对ZD公司各项目的产品配置情况、运营情况和营销体系现状进行了系统的分析,发现ZD公司在营销策略上存在诸多问题。主要表现在：营销体系人员结构有缺陷、企业的决策风险较大、企业的产品线过于单一、营销体系部分职能执行不充分、渠道营销方式过于传统、促销策略缺乏系统性规划等问题。最后,针对此现状,本文从产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略和客户关系管理角度提出营销策略的优化方案,同时制定了策略的实施方案。制定的营销策略优化方案主要包括：为ZD公司设计企业产品线方案、完善价格制定策略、拓展渠道营销方式、建全系统性促销策略、建立客户关系管理体系等。制定的策略实施方案主要是通过对营销体系人员的结构调整,营销体系策划流程的执行等措施来确保营销策略实施的有效性。通过上述分析与研究,笔者认为ZD公司在营销策略和营销管理存在的诸多问题将制约企业未来的发展。在今后的公司运营中必须将营销策略思路贯穿于项目开发的整个过程。特别是要加强产品线及产品配置的研究,从而分散公司的项目运营风险。健全项目的渠道营销和促销方案,通过建立标准来降低公司的决策风险。总之,通过诸多系统化的营销策略确保ZD公司产品定位的准确性,增强ZD公司的盈利水平和核心竞争力。