随着中国金融体制改革不断深化,地产行业在迎来迅猛发展的黄金期后,逐渐由高速发展步入瓶颈期。一方面,地价攀升,房价高居不下;另一方面,传统融资渠道信贷收紧,大批房企资金紧缺,商业地产由于投资金额大,周期长等原因在融资上更是举步维艰;此外,地产行业的高门槛,使一般投资人无缘进入,市场上大量个人资金找不到合适的投资渠道。因此,如何促进商业地产可持续发展,成为学者广泛关注的研究问题。商业地产在失去了传统融资渠道的支持后,房地产信托投资基金(REITs)为地产行业提供了新的融资途径。其作为拥有稳定收益的资产证券化融资工具,搭建合理交易结构,引入专业管理机制,提升资产增值收益,有效降低潜在风险;同时帮助投资者进入地产投资领域,提供风险较小,收益稳定的新型投资工具。REITs早已被世界多个国家认可和使用,目前,我国学者也对该种融资模式表示了高度关注和广泛认可。在此背景下,本文以商业房地产REITs融资模式的建设为基础,展开相应研究分析。通过对房地产投资基金的国内外相关研究结果和发展现状进行梳理,结合国内成功和失败案例分析,从而进一步对我国商业房地产应用REITs模式提供有效建议,搭建适合中国国情的REITs模式,推动中国经济、房地产行业良好发展。本文的主要内容有:第一,对商业地产投资基金(REITs)进行整体框架梳理:对REITs的概念、发行成功影响因素、收益和风险进行分析,以便对REITs这种新型融资方式有全面的了解。第二,对国内外商业地产REITs发展现状进行阐述:一方面,选取REITs发展较好的国家(美国、日本、澳洲、荷兰、新加坡等),论述发展现状并进行特点概括;另一方面,论述我国国情下REITs的发展现状,并对现状进行分析。第三,商业地产案例研究:选取国内发行成功和发行失败的典型案例各一例,通过对案例背景、交易结构、成本核算等分析,总结出我国商业地产REITs存在的问题,并提出发行成功的要素设想。第四:提出我国发展商业地产REITs的模式建议:基于REITs发展的法律基础、税收制度、交易结构、模式选择等研究结果,提出搭建适合中国国情的REITs的模式建议;给出完善发行标准制度、加强法律风险防范、建立税收优惠制度、建立终止制度等政策建议。