随着国家对“房住不炒”的定位不变,房地产调控力度持续加码、房地产金融政策紧缩等多重因素下,我国房地产行业在经历过去十多年的蓬勃发展后开始进入放缓平行区域。在政策层面持续高压、资金面从紧、行业利润不断压缩的形势下,商业地产投资风险日渐增大。本文以D公司的BW商业地产项目为研究对象,通过商业计划书的形式,运用营销管理学以及财务管理学等方面的专业理论,从内外部环境、目标市场的细分与定位,营销策略的制定及目标的实现,财务分析和风险管理等多个方面对BW商业地产项目进行深度分析,为D公司全面掌握项目计划,让投资者更好的判断项目是否具备投资价值提供决策依据。本文首先对D公司、BW商业地产项目进行介绍,展示公司、项目的相关信息;其次,结合我国房地产行业发展的现状,对项目的政策环境、内外部环境及市场竞争环境展开分析;通过SWOT分析,针对项目自身的优劣势、机会与威胁等方面进行分析,为项目明确目标市场以及市场定位,为营销策略的制定提供依据;最后,对BW商业地产项目的财务效益进行估测,通过测算项目的财务净现值、内部回报率等,对本项目的财务效益进行评价,通过敏感性分析对项目的风险大小进行测量,并提出防范对策。BW地产项目位于云南省安宁市的太平新城区域,占地面积490.7亩,计划开发住宅、公寓、办公楼和商铺等业态,并分三期进行滚动开发,五年内完成整个项目的建设和对外销售,主要针对当地青年刚需人群及投资客群;BW地产项目的净现值(NPV)为9,173.49万元、修正的内部报酬率(MIRR)为15.41%,项目净现值(NPV)大于0,修正的内部收益率(MIRR)大于必要报酬率12%,值得投资;BW地产项目存在一定的投资风险,仅当建安成本上升5%-15%且营业收入减少2%时或者当营业收入维持不变且建安成本上升15%时,该项目将减少公司价值。防范对策上可以通过紧跟政策走向、提升营销策略来规避由此带来的风险。通过本商业计划书的分析研究,论证该商业地产项目具备投资价值,使得D公司对整个项目有了全方位的理解,并对后期的具体建设、营销等提供指导;也给潜在的投资者提供投资依据。