房地产业作为一个新兴产业,经过20多年的快速发展,已成为国民经济支柱性产业。房地产市场的繁荣发展有利于国民经济的稳定发展,但同时也带来了相关行业投资过度并影响国家的金融安全和社会稳定问题。这是由于房地产很容易演变为投机品,其投资过度不仅可以引发房地产本身产业过热,出现房地产投机泡沫,而且还能够通过后向关联产业的需求拉动和前向关联产业的供给推动,引发经济过热。更为严重的是,由于巨大的经济惯性,即使政府采取强有力的宏观调控措施,经济也很难实现平稳的“软着陆”,常常带来经济长期紧缩或停滞。最近几年在各种因素推动下住宅价格快速上涨,住房价格已经成为社会普遍关注的重大民生问题。目前给人们一种直觉是房价与居民收入支付能力之间出现了偏离,这是因为住宅作为一种特殊商品具有自身独特的禀赋特性,兼具商品和金融属性(刚性和投机性需求),而投机性需求在当前经济环境下对房价的影响极为特殊,其影响路径表现为住宅价格上涨引起居民资产财富增加,资产财富增长伴随资产升值预期将演变为价格上涨的持续推动力。因此,房地产市场的投机性问题研究,不仅是要解决房价本身与实际收入水平的偏离问题,而且还应该能够诠释这种偏离的诱发机理和演变规律。资产升值性预期是投机性需求的内在驱动力,为此本文通过博弈模型来研究升值性预期对房地产投机性需求的生成和演化过程,并通过推导出升值性预期的数理公式。在研究中发现有一个被普遍忽略的问题应更值得关注,在房地产市场发展的不同地区和阶段,投机性需求和房价的作用关系应该是存在差异的,或者可以说这种作用关系应该是一个分地区的、动态阶段性的变化。鉴于此,本文将采用2000年至2009年我国房价、可支配收入、资产升值预期的季度数据,对房价的投机性效应进行地区性和阶段性的影响分析,研究投机性需求对房地产价格的作用机理,进而揭示投机性需求对我国房地产价格影响的地区差异性和阶段性特征;随后又研究了资产升值性预期与房地产市场的长期均衡关系及资产升值性预期对房价短期波动的影响效应。为此本文共分6章,对该问题的具体研究内容如下。第1章是绪论。本章主要介绍了研究的背景意义、研究框架、主要内容和研究方法,并就房地产投机性需求和刚性需求对房价的影响在国内外的研究现状进行了综述,并通过对以往研究理论的学习,更加明确了本文研究的侧重点。第2章是房地产价格泡沫及其相关理论。本章主要对房地产价格及其波动进行理论阐述,并详细介绍投机性现象的历史回顾,对房地产价格泡沫的内涵、特征及其价格的影响效应进行了详细分析,特别指出了投机性对房地产价格的巨大推动作用;随后联系我国房地产市场现状,从供给和需求角度、货币供应量角度及住宅房价变化现状分析中发现,从1999年我国房地产业的发展来看,住宅产业对国民经济的增长起到至关重要的作用,大量楼市投资也带动了相关产业的生产和发展,伴随房价的不断上涨,整个社会对该行业的重视程度越来越高。1999-2009年,我国住宅销售面积、住宅价格和土地价格等都有了很大增幅,并在很大程度上满足了民生的居住需求;但近年来国内众多城市房价的快速上涨已经脱离了大部分居民的可支付能力,其原因在于房地产的投资属性,只有对该问题理论和实证的研究才能更好的理解我国房地产现状,并有利于国家宏观调控政策的制定。第3章主要阐释了升值性预期对房地产投机性需求的生成和演化过程,其中金融因素对资产投机性需求的推动产生了莫大影响,包括银行信用制度和金融监管制度的效应影响。其后运用博弈理论构建了资产升值性预期与投机性需求间生成与演化的博弈模型,模型推导结果发现,市场预期认为只有当房地产市场处于非繁荣状态时,才不会出现跟风和正反馈行为,这种状态下房地产投机性需求不会产生;而其他情况则相反,购房者将产生投机偏好,而投机偏好的强弱取决于资产升值性预期收益,并在羊群作用下,导致整体市场投机行为的蔓延,并最终容易诱发房地产投机泡沫。博弈模型阐释了收益预期对房地产投机性需求的重要影响,通过对房地产实际运行态势的研究发现资产升值预期主导了投机预期的产生和蔓延;之后本章就资产升值性预期和房地产价格之间的影响关系进行详细的数理推导,最终得到了基于资产升值性预期的住宅价格模型。第4章主要研究了投机性需求影响房价的地区差异性特征,构建基于资产升值预期的分地区住宅价格模型,其主要结论概括如下。⑴东部省份的预期资产收益变量的系数相对中西部地区普遍偏高,表明东部省份投机性需求对住宅价格影响更大,投机效应更明显。部分地区资产升值性预期系数明显大于城镇居民人均可支配收入系数,上海、江苏、浙江,表明这些地区投机性需求已经超过刚性需求成为主导房价走势的关键性因素;东部其他省份预期资产收益系数和收入系数相差不大,如北京、广东、天津,表明投机性需求对该地区的住宅价格影响日益体现,并已经成为影响房价地区性走势的重要因素。⑵中西部省市除重庆、四川偏发达省份外,其预期资产收益对价格影响多为不显著,表明地区性投机效应并不明显;相反收入对房价有同向影响且多为显著,但绝对值相对东部省份偏小,对比预期资产收益系数值,我们认为对中部省份而言住房需求更多由收入所影响,其房价的上涨更多来源于收入水平提高诱发的刚性需求。⑶投机性需求和刚性需求的住宅价格计量模型不仅反映了目前房地产市场的基本特征,而且对现阶段房地产市场是否真正存在投机性具有较强的解释能力,说明我们所采用的方法具有一定的合理性,模型函数中纳入了刚性需求变量和投机性需求变量,两者相互对比可以清晰地揭示影响我国住宅价格当前走势的关键因素。东、中、西三个地区,由于经济发展、开放性等不同导致投机性需求和刚性需求具有明显地域性特征。其中,资产升值预期引起的投机诉求是影响东部地区房价走势的关键性因素,而刚性需求则主导了西部地区房价走势。第5章通过研究货币政策与房价的影响机理,选取相应广义货币供应量、利率、通货膨胀率作为门限变量,之后运用门限面板模型对房价的阶段性影响效应进行实证分析,来探讨房地产投机性需求和刚性需求对房价影响的阶段性演变规律;在此基础上其主要结论概括如下。房价阶段性影响效应模型结果显示,(1)门限面板中的门限变量是基于货币政策对房价的传导机理来选取的,本章选择广义货币供给量、通货膨胀量、利率作为研究住宅价格阶段性影响效应的门限变量。(2)随后的结果估计表明投机性需求和刚性需求在货币政策背景下对房价的影响分为两个阶段,即第一阶段2000-2005年,第二阶段2006年-2009年;在第一阶段中投机性需求对房价无显著影响,房价的波动主要受刚性需求的影响;在第二阶段中投机性需求对房价的影响系数已经和刚性需求相差不大,并已经逐渐成为影响房价走势的关键性因素。(3)从中可以发现自2000年后房价的动态阶段性规律,投机性需求随着时间的推移对房价的影响明显增强,到目前为止投机性需求和刚性需求已经共同成为我国房价快速上涨的主要原因,而投机性需求更成为影响房价波动的主因。第6章研究了升值性预期的短期波动对房地产市场长期均衡关系的影响。估计结果显示,升值性预期行为对房地产价格的短期调整效应是显著的,升值性预期行为和房地产价格长期均衡关系的偏离将在下一期获得相应的修正,基于面板协整的升值性预期行为对房地产价格长期均衡关系总体上是趋于稳定的。在短期,升值性预期行为和房地产价格是互为Granger原因的,即在短期存在着双向的因果关系。结果表明,如果从短期来看,升值性预期行为的提高会进一步拉动房地产价格的水平。并且房地产价格也会刺激升值性预期行为的提高。升值性预期行为与房地产价格相互影响效应非常明显。对现有房地产数据的研究表明我国房价持续升值预期在长期状态下是稳定的,投资房产可以带来收益,而敢于投机的原因在于房地产市场升值趋势没有改变;升值预期已成为房价长期均衡的重要影响部分值得引起我们深思,因为预期的长期稳定化将加剧泡沫的持续形成,使泡沫持续膨胀,预期也是全民参与投机的根源,并将对国民经济安全和社会稳定带来极大威胁和隐患。