在改革开放以前,我国的城镇住房制度实行实物型、福利分配制,房屋产权基本归国家所有,国家对公房进行行政管理。改革开放后,随着城镇住房制度改革的不断深化,房屋的所有权结构发生了重大变化,公房出售、住房商品化因素等使私有住宅比例也越来越大。由此出现了新型的物权类型——建筑物区分所有。与房屋所有权结构变化相适应的,物业管理这一新兴行业应运而生,并迅速发展起来。物业管理行业的产生和发展对社会有着积极的作用;但也出现了诸多问题,因物业管理行为而发生的民事纠纷呈多发的态势。这其中很重要的一个原因在于没有建立起一套系统完整的建筑物区分所有权制度。本文以建筑物区分所有权理论为基础,参照国际上物业管理活动中的有关立法情况及实践,针对我国物业管理市场的热点问题,集中对建筑物区分所有权基础理论、业主自治、物业管理服务费纠纷进行了探讨。建筑物区分所有权是工业革命及现代经济高度发展的产物,也是我国城市化进程发展的迫切需要。建筑物区分所有权关系与传统的房屋所有权关系完全不同,必须建立系统完整的建筑物区分所有权法律制度加以调整、规范。其中,建筑物专有部分的范围划分是核心问题。业主自治的关键是物业管理权,而建筑物区分所有权是物业管理权的权利来源。业主自治有利于保护所有权人的权利,理顺物业所有权人和物业管理公司、开发商乃至政府的关系;另一方面,也可促使物业所有权人自律。物业服务费是为维持区分所有建筑物管理运作顺利进行而必须的基本开支费用。物业管理公司在按物业服务合同提供了相应的服务之后有权收取有偿服务费,业主按照业主公约也有义务交纳物业服务费,业主委员会有义务督促。造成物业管理收费难有诸多因素,应考虑多种途径解决该问题,对保障物业管理行业健康发展及保障业主的权益具有重要意义。