房地产市场作为市场经济的重要组成部分,对国民经济的发展发挥着重要作用。同时,房地产市场也是提供与衣、食、行一同列为人们生活必须品的住房产品的供给主体。因此,房地产市场健康快速发展不仅关系着国民经济的命运,同时关系到民生问题,其重要性是不言而喻的。我国房地产市场经历了30多年的发展,大致经历了萌芽、调整推进、快速发展和调控四个阶段,取得了一定的成就,同时由于政治、经济体制等原因,仍然存在较多问题,主要有土地财政现象严重、土地价格快速上涨、房价收入比过高、房地产金融风险聚集等。进入21世纪,我国房地产市场快速发展,亟需强有力的理论作为支撑,为了解决房地产市场发展的瓶颈,学术界从不同角度对房地产市场进行了研究,但这些研究大部分都是在确定性的框架,又或者在历史数据的基础上进行,很少从产生这些原因的根本因素--市场主体的角度进行研究。基于此背景,为了从更加独特的视角剖析房地产市场,本文开始做出尝试。在对房地产进行专题研究和广泛阅读国内外相关文献后发现,房地产市场参与者众多,并且各参与主体的利益诉求不一样,甚至各参与主体对房地产市场的影响力也各异。通过对房地产市场全部参与者的研究,本文选取对房地产市场影响力最大的四大主体,即政府、开发商、商业银行和购房者进行研究,从而保证研究方向的准确性。通过进一步研究发现,房地产四大参与主体在行为选择上具有博弈论的特点,这为本文在选取博弈论作为文章的理论基础提供了可行性。本文将采用经济学前沿的理论—博弈论作为文章的理论基础,并广泛采用文献法、定性分析法等方法,为文章的研究提供有力的理论支撑。全文核心部分通过构建四组博弈,即开发商与政府、开发商与商业银行、开发商之间和开发商与购房者,采用博弈论的智猪博弈模型、囚徒困境模型、伯特兰德模型等博弈论经典模型,以模型作为支撑进行分析研究,以图找出房地产市场问题根源所在。本文的研究,期望为我国房地产市场的发展和房地产理论的研究提供借鉴,也希望我国房地产市场能够取得更加长足的发展。