零售行业是商品流通链条的重要组成部分,随着我国经济的发展,零售行业规模不断扩大,逐渐成为我国产业中重要的一环。近年来,随着电子商务和“新零售”的冲击,传统零售企业扩张线下门店的经营模式使企业的发展进入了瓶颈期,业绩增长速度明显放缓,甚至出现了经营上和财务上的风险。另一方面,线上零售快速发展,使得消费者足不出户就可以购买到全世界各地的商品,这就导致原本靠扩展线下连锁门店进行抢占市场份额的传统零售企业,沉淀了大量物业门店资产,使得企业的资产偏“重”、流动性不足以及难以回笼资金。门店资产过“重”对企业财务的稳定性造成了一定影响,提高了企业的经营风险,也极大地限制了企业的长远发展。信息技术的进步和新消费模式的出现为零售行业的发展带来了创新和机遇,使得越来越多的零售企业向“轻资产运营模式”转型,帮助企业减“重”盘活沉淀的门店资产,从而获得大量现金。进而开拓线上销售渠道,打开线上+线下融合发展模式。在这样的背景下,房地产信托投资基金(以下简称:REITs)这种创新性的融资工具也被运用在了传统零售行业中。零售行业利用REITs处理了沉淀的物业资产,获得了大量资金,有效解决了企业资产过“重”的问题,从而缓解了企业在行业寒冬中的现金流压力,降低了企业的经营风险和财务风险。本文主要基于财务绩效的视角,通过对苏宁易购REITs运作的案例分析,探讨零售企业能否利用REITs进行资本运作,实现向轻资产运营模式转型的目的,以及REITs能否在企业轻资产转型中起到正向作用,并得到普适性的结论,这对于我国零售企业运用REITs实现轻资产转型的目的有重要意义。本案例从从财务指标评价角度和EVA绩效评价的角度进行相关财务绩效评价。结合苏宁易购2012-2017年的财务数据,得到了苏宁易购实施REITs后增强了偿债能力,降低了企业的杠杆;间接提高了企业的盈利能力;直接有效的提高了营运能力的结论。在资本结构上,实施REITs后,苏宁易购的财务指标更展现出了轻资产运营模式的特征,并且REITs对企业的现金流改善有明显的正向作用。接着,在介绍苏宁易购REITs资本运作方案的基础上,结合苏宁的2012-2017年的财务数据,对其财务报表进行会计调整,计算出苏宁易购历年的税后净经营利润(NOPAT)、资本投入(IC)、加权平均资本成本(WACC),以及经济增加值(EVA)。发现苏宁易购REITs运作后,更趋于轻资产运营模式,并且企业的业绩有一定的提升。最后对案例进行总结,以苏宁易购利用REITs进行资本运作向轻资产运营模式转型为样板,对零售行业提出一些建议帮助企业进行REITs运作以实现轻资产化运营模式,完善轻资产运营体系。