预告登记制度起源于德国法,是为了保全预告登记权利人将来能够请求实现其所期待的不动产物权变动的权利,而申请办理的一类不动产登记。在我国房地产开发事业迅猛发展的势头下,预告登记越来越被广泛应用于商品房预售交易之中。预购商品房的价格普遍偏高,因此大多数购房人在交易时会选择向银行申请住房贷款,而银行为了降低贷款风险、确保购房人未来能够履行清偿义务,通常会要求购房人提供抵押物也即所预购的房屋进行担保;但此时由于商品房尚未建成,登记机关无法办理抵押权登记,双方当事人便会转而选择预购商品房抵押预告登记,以担保未来能够在该不动产上设立抵押权。由于我国目前对预告登记制度的规定尚不完善,对预购商品房抵押预告登记的规定也不明确,导致实践中解决相关具体问题的时候总是争议不断。本文通过深入分析“唐一与叶辉等民间借贷纠纷执行案”,一方面对预购商品房抵押预告登记的性质及效力进行了说明,另一方面也对实务中类似问题的解决提出了一些建议。本文除去引言和结语,总共分为五部分:第一部分,主要对基本案情及争议焦点进行了介绍。首先简要介绍了案件事实和裁判结果,其次总结了本案的争议焦点:一是预购商品房抵押登记行为具有怎样的法律性质;二是预购商品房抵押预告登记是否具有使当事人取得优先受偿权的效力;三是法院预查封期间,抵押预告登记在正式登记条件具备时是否仍可转为正式抵押登记。第二部分,主要对预购商品房抵押登记行为的法律性质进行了界定,预购商品房抵押登记行为从本质上讲是为了将来在不动产上成功设立抵押权而进行的预告登记,并非就房屋期待权进行的抵押本登记。第三部分,主要分析了预购商品房抵押预告登记并不具有使权利人优先受偿的效力,由于登记的权利本质是请求设立抵押权的债权,预告登记只是为了担保该债权请求权的实现,因此贷款银行作为预告登记的权利人仍需将预告登记推进至抵押权本登记,才能取得涉案不动产的优先受偿权。第四部分,主要说明了预告登记的效力可以保全权利人在设立抵押权的条件成就后申请办理抵押权本登记,法院预查封不会对该项权利的行使构成阻碍。并对本案的解决路径进行了总结说明。第五部分,主要对实务中经常出现的有关抵押预告登记效力的问题进行了分析,有针对性地提出了一些解决方案,以期对相关问题的解决有所裨益。