现如今,轨道交通在城市生活中扮演越来越重要的角色。一方面轨道交通为缓解城市交通拥堵,提高运输效率,减少能源排放,保护城市环境做出了重要贡献;另一方面轨道交通的建设运营带动沿线经济,促进城市经济均衡发展。轨道交通对住宅价格的研究成为住宅市场研究的热点问题,对于住宅市场的科学管理和调控具有重要意义。不同类型、不同区位条件的房地产市场是不同质的,并导致由此建立的整体模型有偏差、结果没有针对性。本文以青岛市地铁3号线为例,首先基于行政区划和因子-聚类分析两种方法对地铁沿线住宅市场进行划分,通过Chow检验,验证青岛市地铁M3线沿线住宅子市场的存在。再针对两种住宅市场细分结果,分别进行评估精度检验,最终确定精度更高的划分结果为因子-聚类分析划分的子市场。借助地图,探索市场分布规律和子市场特征,将地铁M3线沿线住宅市场划分为沿海住宅区、商业发达住宅区和商业发展住宅区。在此基础上,综合考虑站点功能差异,将站点异质性因素加入传统特征价格模型加以改进,构建基于站点类型的总体市场模型和分市场模型。研究轨道交通对住宅价格影响的分市场效应,探讨其空间分异规律和影响机理,为地铁线路规划、地铁建设融资和沿线房地产开发提出合理建议。研究结果表明:(1)青岛地铁M3线对住宅价格的影响半径在不同子市场存在差异。在沿海住宅区影响半径为500-1000m,商业发展住宅区影响半径为0-2000m,商业发达区影响半径为0-1000m。(2)不同区域影响效应和影响程度不同。在商业发达区的影响在0-500m内出现负效应,在500-1000m范围内增值幅度最高,商业发展区和沿海住宅区影响效应为正向,且随半径范围的扩大影响幅度递减。(3)其他因素对住宅价格的影响存在分市场效应。站点的异质性对房价影响显著,等级越高价格涨幅越大,青岛市特有的海景对住宅价格影响的程度最大,教育因素次之,不同学区对房价的影响程度存在差异。