随着市场经济的发展,追求更高的经济利益成为人们的主要生活目标,而开放自由的市场经济环境和便利的交通条件为资源的自由流通提供了便利的条件,促进了城镇化的发展,提供了更多的就业岗位,吸引了大批外来务工人员,而外来务工人员的劳动又加速了城镇的发展,一方面使城镇的用地面积不断扩大以满足日益增长的城市人口的需求,另一方大批农民离乡务工使得他们在农村的宅基地使用效率大大下降,在保证全国耕地面积一定的条件下,如何有效利用有限的土地是一个重要课题。因此盘活农村宅基地粗放的利用形式,提高农村建设用地的集约节约利用程度,为城市建设发展提供支撑是十分必要的。同时国家为了发挥土地的最大利用效率所开展的土地整治、城乡建设用地增减挂钩、“三块地”改革等政策也为宅基地的退出提供了政策支撑,而宅基地制度本身的缺陷也难以适应快速的经济发展形势,因此宅基地退出成为必然的趋势。宅基地退出政策关系到亿万农民的生活保障问题,必须慎之又慎,而新政策从制定到施行也必然存在各种困境,如何找出其中的存在的问题,并提出相应对策是政策顺利施行的必要条件。目前学者关于宅基地退出关键问题的剖析并不算多且多集中在经济发达地区对已有退出模式的探索,缺乏对西部地区的研究。本文从宅基地制度变迁出发,探究宅基地制度的内在规律,根据宅基地制度的供给与需求以敦煌市七里镇为例,运用Logistic模型分析宅基地退出中的各种影响因素,提炼其存在的关键问题,并对宅基地的内涵进行诠释。主要研究结论如下:(1)本文叙述了建国以来的宅基地制度变迁,从宅基地制度的形成、发展规范到现在的改革,每一阶段都有其独特的特点,从强制性制度变迁到诱致性制度变迁的转变,宅基地制度长期延续滞后于经济发展都是有其独特的原因的,他们是各个利益集团相互博弈的结果,也是土地要素相对价格变化的结果。(2)宅基地制度的变迁是由宅基地制度的供给和需求决定的,宅基地制度的供给主体主要是政府,其政策的制定和施行以维护社会的稳定为目标,因此,宅基地退出政策是以试点形式展开,具有一定的滞后性;而宅基地的需求主体更多的是农民,他们以自身的利益追求为最终目的。从敦煌市七里镇实证可知,当地的宅基地供给与需求并不耦合,供给明显大于需求,存在265.5亩的退出潜力。(3)宅基地的退出关系到各相关主体,特别是农户作为宅基地的使用权人,对宅基地退出的影响十分重要。本文以敦煌市七里镇为例,根据Logistic模型,参考已有文献,对影响宅基地退出的26个因素进行分析,筛选出12个主要影响因素,其中3个负向影响因素,9个正向影响因素。(4)根据实证研究可知宅基地退出中的主要障碍因素主要集中在三个方面:其中农户方面有传统思想的束缚和城乡文差异的影响、农村社会保障的不完善、一些农户的保有增值的期待、退出补偿机制的不健全;集体组织方面有自身的组织能力和经济压力;政府方面主要是财政负担和政府各部门的协调问题。由此剖析出宅基地退出存的关键问题所在,主要是农户对宅基地退出存在疑虑,缺乏安全感;集体因不算直接的利益相关者,缺乏利益诱导;政府因政策和经济的不可控性,存在一定的投资风险。(5)通过对宅基地退出问题的探讨对宅基地的退出内涵进行界定,分别从农户、集体和政府三个方面进行说明,并根据宅基地退出存在的问题进行了制度突破口的探索,从基础政策、有偿使用、保障机制、集体管理、政府协调等五个方面进行了描述。