本文以保障性住房金融支持以及美国长租公寓市场作为研究对象。当前关于保障性住房的研究较为丰富,但是关于保障性住房的金融支持方式的研究并不多见,借鉴美国长租公寓的金融支持方式来改良国内保障性住房金融的研究也较少,本文为了弥补这方面的不足,借鉴美国长租公寓,结合中国的保障性住房建设现状进行研究。本文的研究分为三个方面。第一个方面是保障性住房金融的理论分析,分析保障性住房需要政府支持以及社会资本参与的原因。第二个方面是对美国长租公寓市场发展的案例分析,分析房地产投资信托模式的运作机制和政策支持。第三个方面是基于政府、中低收入家庭以及投资者三方视角,对现有的保障性住房项目进行房地产投资信托改造的实证研究。本文以富力金沙洲项目作为数据依据,分别分析在有无政府补贴、商业配套、税收优惠等情形下,能否满足三方的利益诉求,以检验模式改造的可行性。本文理论分析发现,保障性住房作为准公共产品,其供给需要政府支持,但通过创新金融支持模式引进社会资本,更能提高保障性住房供给效率。本文通过案例分析和实证分析发现,首先基于投资者视角,当项目现金流来源仅为租户租金时,项目收益与国债利息收益相仿,项目缺乏吸引力;当加入政府补贴后,项目收益基本能达到投资者的最低预期;最后,当项目逐步加入商业配套和税收优惠的时候,项目收益率提升较大,可接受租金波动范围也扩大,项目能吸引社会资本。其次,基于中低收入家庭视角,能够以一个低于市场的价格租住到一个相对成熟且功能完善的物业,是一件满足其实际利益的实践。最后,基于政府的视角,政府为中低收入家庭提供租房货币补贴,以及给予项目税收优惠,总体而言,保障性住房投资信托改造能在保证保障效果的基础上,减轻了政府财政压力,释放的额度能够覆盖更大范围的中低收入家庭,因此模式改造是可行的。本文最后根据理论与实证检验得出的结果提出增强对保障性住房准公共产品属性的认识,加强政府与社会资本融合,加快出台公募房地产投资信托相关法律,推进税收优惠政策落实,以及加快相关人才培养的建议。