随着经济的蓬勃发展,我国新建了大量的公共设施、工业设施以及商业设施。但是普遍存在着能耗及维护费用高、设施管理服务水平低、保值增值能力差等问题。设施管理的总体水平不能满足高速发展的经济社会对于高品质设施空间和最佳设施投资价值的需求。设施管理是一门新兴学科和专门行业,能在为各类组织提供高品质的设施空间以及保持和提升设施的经济价值的同时,整合组织所有设施相关业务以支持核心业务的发展。在我国大力普及推广设施管理,能够有助于发挥我国各类设施的最佳效用并取得最优经济价值。然而,设施管理在我国仍处于认识和探索阶段,急需理论研究的指导。本文基于WSR(物理—事理—人理)东方系统方法论,建立了设施管理WSR三维要素模型。从设施物理系统、生命周期各阶段职能和参与者三方面,综合分析了影响设施管理实施有效性的关键因素。基于关键影响因素的分析和国外已有的研究,将设施管理服务绩效主要影响因素进行了W-S-R分类,以利于准确定义问题和合理构建设施管理绩效评价指标体系。本文进一步提出设施管理服务效果综合评价的概念,从设施用户角度出发,对设施管理工作中面向用户的终端职能进行评价,综合设施质量状况和客户的满意度,测量设施管理的关键要素服务水平。最后,以某校园设施服务效果评价为案例,结合本文的研究内容进行分析和提出建议,为推广设施管理的理论研究和应用实践提供参考。